O forte crescimento do crédito imobiliário no Brasil – que deve saltar dos atuais 3,8% para 10% do Produto Interno Bruto (PIB, conjunto de bens e serviços produzidos pelo país) até 2014 – vai obrigar o governo a rever o arcabouço jurídico que rege os financiamentos habitacionais no país.Técnicos da área econômica já começaram a estudar o que precisa ser aperfeiçoado para evitar riscos de desequilíbrio no mercado. A avaliação é que, embora o país não enfrente bolhas no crédito imobiliário, precisa estar preparado para o aumento do número de contratos, sobretudo com a chegada de 30 milhões de pessoas à classe média.
Algumas regras causam insegurança a bancos e mutuários. Um exemplo está na chamada Lei da Usura – decreto dos anos 30 que proíbe a cobrança de juros sobre juros. São comuns casos de pessoas que consideram seus contratos imobiliários abusivos pela forma como os juros são calculados e recorrem à Justiça com base nessa lei.
“Revogar o decreto e deixar claro que a capitalização de juros pode ser aplicada ao crédito imobiliário daria maior segurança aos bancos na hora de emprestar dinheiro”, diz o especialista do setor imobiliário José Pereira.
Analista defende sistema único de matrícula do imóvel – Há problemas até mesmo com o Código de Defesa do Consumidor (CDC). Ele define que um cliente tem direito a desconto quando quitar seu financiamento antecipadamente. Mas não está claro se isso é algo que possa ser aplicado na compra de imóveis, o que provoca interpretações dúbias por parte da Justiça.
Segundo o presidente do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), José Geraldo Tardin, é preciso estar alerta não apenas à forma como os juros são cobrados, mas também ao custo total.
“Nos contratos, estão embutidos juros, seguros e taxas cobradas pelos bancos. Muitas vezes, falta essa informação aos mutuários, que ficam sem chance de saber se há abusos”, disse Tardin.
Mutuários também podem ter problemas após a compra do bem. Cada imóvel tem um número de matrícula que fica registrado em cartório, mas não há um sistema nacional que unifique os dados. Por isso, corre-se o risco de adquirir uma casa ou um apartamento e depois descobrir que o imóvel tem pendências em um outro estado.
“Por causa disso, levamos de 30 a 60 dias para fazer uma escritura ou um financiamento”, afirmou Celso Petrucci, economista do Sindicato da Construção de São Paulo (Secovi).
Há dificuldades até mesmo com avanços que foram feitos na legislação nos últimos anos. O chamado patrimônio de afetação – criado para proteger empreendimentos na planta – ainda é pouco utilizado.
Já a alienação fiduciária, que facilita a retomada do imóvel em caso de inadimplência, tem sido usada por devedores na Justiça para manter a posse do bem. Uma brecha no CDC garante ao consumidor direito a reembolso de valores já pagos caso perca o que comprou.
Segundo um técnico da área econômica, ajustes serão feitos aos poucos para evitar insegurança no mercado. Ele lembrou que o problema relacionado à Lei da Usura, por exemplo, foi resolvida no Programa Minha Casa, Minha Vida, pois o governo definiu que a amortização de um contrato pode ser negociada entre banco e mutuário.
No caso do CDC, uma solução seria alterar o texto para deixar claro que a regra da alienação fiduciária não vale para contratos imobiliários.
No patrimônio de afetação, fontes do governo afirmam que a procura por financiamentos é tão grande que as construtoras não precisam convencer os mutuários a fechar contratos oferecendo mais segurança. Por isso, uma solução seria oferecer alguns incentivos a quem optar pelo patrimônio de afetação.
Fonte: Freire Imovéis/Adit
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