quinta-feira, 30 de junho de 2011

Quem ganha até R$ 2,3 mil já não paga juro para financiar imóvel.

Brasília - Resolução do Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (CCFGTS) cria novos limites de renda para financiamentos com recursos originados no FGTS, bem como concede isenção ou descontos nos juros incidentes sobre os empréstimos contratados.

As regras são válidas para a segunda fase do Minha Casa, Minha Vida, e para os demais financiamentos relacionados à habitação que não estão enquadrados no programa habitacional, mas são financiados com recursos do Fundo.

Faixas financiadas pelo FGTS - Na área de habitação popular, os recursos do FGTS destinam-se agora ao financiamento de imóveis para a população com renda familiar mensal bruta de até R$ 3.900.

É admitida a elevação para até R$ 5.400, nos casos de financiamentos vinculados aos imóveis situados em municípios integrantes das Regiões Metropolitanas ou equivalentes; nas capitais; e nas cidades com população igual ou superior a 250 mil habitantes.

Taxas de Juros e descontos - Para os financiamentos concedidos a pessoas físicas com renda familiar bruta limitada a R$ 2.325, o juro (6%) será integralmente coberto pelo FGTS, com o objetivo de reduzir o valor das prestações.

Para habitação popular a financiar para as faixas de renda bruta a partir de R$ 2.325,01 e até R$ 2.790, o FGTS cobrirá o equivalente a 1,16% da taxa mensal de juros, também fixada em 6% ao ano.

Igualmente,1,16% a menos na taxa mensal de juros é o desconto para aquisição ou construção de imóveis nos financiamentos concedidos a pessoas físicas com renda familiar entre R$ 2.790,01 e R$ 3.100.

Exclusivamente para a compra (ou produção) de imóveis novos, por famílias com renda mensal bruta situada no intervalo entre R$ 2.790,01 a R$ 3.100, os juros são de 5%.

Fonte: R7


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Comprador de imóvel não arca com dívida de ex-proprietário se a penhora não foi registrada.

Superior Tribunal de Justiça.


Sem o registro da penhora no cartório imobiliário não fica caracterizada a má-fé do comprador que adquiriu imóvel penhorado. Com essa conclusão, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) aceitou o recurso de um comprador que adquiriu o bem do vendedor que tinha uma dívida com outra pessoa. A ação para pagar a dívida estava em curso na data do fechamento do negócio. Os ministros modificaram a decisão anterior, que entendeu ter havido fraude à execução, e excluíram o imóvel da penhora.

Depois de citado para pagar uma dívida, o devedor vendeu o único imóvel que possuía. O imóvel fora penhorado para garantir a quitação da dívida do antigo proprietário, entretanto o comprador (novo proprietário) alegou ter adquirido o imóvel de boa-fé – por ocasião da compra, não havia inscrição da penhora no registro imobiliário. Sustentou também que, para configurar a fraude à execução, seria preciso comprovar a sua má-fé ou o prévio conhecimento acerca da restrição do bem.

O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) concordou com os argumentos da credora de que houve fraude para não pagar a dívida, e por isso negou o pedido do comprador para retirar a penhora sobre o bem. O adquirente não teria se resguardado. “Não tomou (…), portanto, as cautelas ao adquirir o imóvel, o que se recomendava, sobretudo considerando o valor elevado que pagou, U$ 180.000,00 (cerca de trezentos e dezoito mil reais em valores atuais)”, concluiu o relator do TJDFT.

Para o desembargador convocado no STJ, ministro Honildo de Mello Castro, a controvérsia está em saber se ocorre fraude à execução quando existe demanda judicial desfavorável ao devedor (antigo proprietário) na época da venda do imóvel. E mais: bastaria a citação do devedor na ação, podendo ser desprezado o registro da penhora sobre o imóvel alienado?

Honildo de Mello Castro ressaltou que o entendimento do Tribunal é o de que não se deve falar em fraude à execução quando não houver registro da penhora, a menos que aquele que alegar a fraude (a credora, no caso) prove que o terceiro adquiriu o imóvel sabendo que o bem estava penhorado. Castro destacou que “o ônus da prova de que o terceiro (comprador) tinha conhecimento da demanda ou do gravame transferiu-se para a credora, que dela não se desincumbiu. A boa-fé neste caso (ausência de registro) presume-se e merece ser prestigiada, não havendo, portanto, se falar em fraude à execução no exame destes autos, razão porque há de ser o imóvel excluído da penhora”. O desembargador atendeu o pedido do comprador e, ainda, determinou que a credora assuma as custas judiciais e o pagamento dos honorários advocatícios da parte do comprador, arbitrado em R$ 4 mil. Em votação unânime, os demais ministros da Quarta Turma acompanharam o relator.

REsp nº 753.384


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Onde estão os imóveis mais comprados pelos paulistanos.

O segundo trimestre do ano começou com alta de 48% na venda de imóveis novos na cidade de São Paulo. As unidades de 3 dormitórios foram as mais vendidas (914 unidades), com participação de 39,4% sobre o total, seguidas das de dois dormitórios, com 817 imóveis escoados (35,2% das vendas). Juntos, os dois segmentos foram responsáveis por 74,6% do movimento comercializado no mês. A maioria das unidades vendidas em abril (68,9% ou 1.597 unidades) tinha área de até 85 metros quadrados.

As vendas do segmento de 3 dormitórios ocorreram, principalmente, em bairros tradicionais da cidade, como Mooca, Morumbi e Vila Carrão, com participação do Parque Tomas Edison (Barra Funda). Os valores médios das unidades com bom desempenho atingiram amplo espectro, entre R$ 300 mil e R$ 600 mil.

Já no nicho de 2 dormitórios prevaleceram imóveis com valores médios de R$ 120 mil a R$ 600 mil, em bairros como Mooca, Morumbi, Vila Mariana, São Miguel Paulista, Lapa, Parque Bristol (região da Saúde) e Pari.

Unidades de 4 dormitórios apresentaram, em geral, valores superiores a R$ 700 mil, mas nesse nicho também foram detectados imóveis na faixa de R$ 400 mil a R$ 500 mil.

Lançamentos residenciais

Na capital paulista, a Embraesp (Empresa de Brasileira de Estudos do Patrimônio) apurou em abril o lançamento de 2.129 unidades, um aumento de 39,2% sobre março (1.530 unidades).

Na Região Metropolitana (RMSP ou Grande São Paulo), que compreende a cidade de São Paulo e mais 38 municípios, foram comercializadas 4.663 unidades, com a participação de 49,7% da capital sobre o volume negociado.

No mês, as vendas na RMSP superaram em 19,6% os dados de março (3.899 unidades). Já com relação aos lançamentos, a região registrou 3.817 unidades, alta de 27,1% sobre os 3.002 imóveis colocados no mercado no mês anterior.

Do total de unidades lançadas na Região Metropolitana no período de janeiro a abril deste ano, 74,5% (10.366 unidades) tinham valor médio superior a R$ 170 mil. Imóveis econômicos – com valores de até R$ 170 mil – atingiram 3.548 unidades, equivalente a 25,4% dos lançamentos do primeiro quadrimestre. 

Fonte: R7

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quarta-feira, 29 de junho de 2011

Corretor de Imóveis - Como construir parcerias e atrair mais clientes.

Muitos corretores de imóveis não tem idéia do numero de clientes em potencial que existem a seu redor e muito menos como chegar a esses clientes. Existem algumas estratégias  muito eficazes, simples e baratas para se aproximar desses clientes e ter a possibilidade de fechar vários negócios, é através de sua rede de relacionamentos pessoais.

O primeiro passo para ter sucesso é fazer com que todos saibam que você é um corretor de imóveis, alem disso cuide para que sua imagem seja relacionada a um bom profissional do mercado imobiliário.

Ao falar com as pessoas sem ser chato ou importuno costume perguntar. Você conhece alguém que procura um imóvel ?. se tiver por favor diga a eles que terei muita satisfação em ajudá-los. uma boa dica é fazer isso de uma forma sutil ou até em tom de brincadeira para parecer que você apenas esta comunicando. 

Assim quando ele souberem de alguém que procura um imóvel logo lembraram de você, agora se eles iram te indicar esse cliente depende da forma com você plantou a semente.

Formando parcerias

Quando você já tiver certeza que todas a pessoas do seu relacionamento já sabem que você é um corretor de imóveis, comece a criar uma rede de relacionamentos com profissionais de áreas ligadas a sua área de atuação. Essa é uma ótima oportunidade de aumentar sua área de atuação, mas lembre-se tem que ser uma parceria que traga bons frutos todos devem ganhar.

Não espere que seus parceiros te indique clientes para começar a indicar clientes para eles pois se você empenhar-se em ajudar outras pessoas a realizarem as suas metas e atenderem suas necessidades e desejos, você vai ficar surpreso com o número de indicações que ira receber.

Procure saber mais sobre as pessoas ou empresas com as quais você tem parceria, pois assim terá menos risco de ter sua imagem relacionada a um profissional sem credibilidade.

Esteja sempre aberto a novas idéias e procure aprender sempre com suas novas parcerias.

Autor: Rony Meneses,
Responsável pelo Blog Marketing e Publicidade Imobiliária 


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21 sugestões para uma carreira bem sucedida no mercado imobiliário.

O Ivan Raszl, criador do Ads of The World - site sobre publicidade mais acessado no mundo todo - postou no seu blog uma lista com 21 sugestões que, na opinião dele, podem ajudar você a ter uma carreira bem sucedida, Portanto resolvi traduzi-las e adaptá-las ao mercado imobiliário e compartilhar como vocês.

1. Encontre o lugar certo para adquirir o máximo possível de experiência no menor período de tempo. Isso quer dizer uma pequena agência independente, uma grande multinacional ou trocar de empregos a cada dois anos com base nas opções que você tem disponíveis.

2. Trabalhe em um lugar que seja valioso para o seu tempo e seu talento. Não se acomode em qualquer trabalho.

3. Coloque mais esforço no seu trabalho do que é esperado e faça isso com empolgação.

4. Torne-se a pessoa mais positiva e entusiasmada da imobiliária.

5. Seja compreensivo consigo mesmo e com os outros. Somos todos humanos e cometemos erros mesmo quando temos apenas boas intenções. Não deixe que esses erros tirem você da busca pelos objetivos de longo prazo.

6. Seja generoso com suas contribuições ao trabalho em equipe. Não tente levar o crédito por toda ideia que teve.

7. Persistência, persistência, persistência. O grande trabalho nunca cai no seu colo. Você precisa trabalhar muito para chegar até ele. Dedique-se, refina tudo que fizer e seja perfeccionista.

8. Se você ver que está, claramente, indo na direção errada com sua estratégia, não tenha medo de parar e repensar tudo, mesmo que isso signifique começar tudo do zero.

9. Discipline-se para guardar dinheiro mesmo se tiver um modesto salário. Isso vai te dar liberdade para mudar de emprego quando as coisas forem mal e vai te permitir tirar férias capazes de renovar sua alma e seu corpo.

10. Seja comprometido com a melhoria constante. O mercado e a tecnologia estão evoluindo com uma rapidez incrível. Você não pode ficar para trás.

11. Comprometa-se com qualidade. Nunca se contente com algo que está abaixo do seu melhor. Aperfeiçoe seu trabalho.

12. Sua felicidade profissional não é baseada no número numero de imóveis que voce vende nem em quanto você ganha, mas nas relações que você tem com colegas e clientes. Trate-os com respeito.

13. Seja leal aos seus clientes e à sua empresa. Isso será apreciado até mesmo pelos concorrentes.

14. Seja honesto no seu trabalho. Nunca minta ou direcione mal o cliente. Se enganar, sentirá miserável em relação à sua profissão.

15. Seja proativo. Se identificar uma idéia, aceite a responsabilidade e faça acontecer.

16. Não culpe os outros. Se estiver infeliz em relação a algo, tome a iniciativa de mudar, ao invés de reclamar.

17. Seja decisivo mesmo se isso significar alguns erros eventuais.

18. Seja ousado e corajoso com o seu trabalho. Quando olhar para trás na sua vida profissional, vai se arrepender das coisas que poderia ter feito melhor ou de forma diferente.

19. Não superestime o valor da educação formal. Os mais bem-sucedidos publicitários nunca tiveram formação acadêmica em publicidade. A experiência com o trabalho real tem muito mais valor.

20. Alimente-se bem, pratique atividades físicas. Sua mente e seu corpo são as únicas ferramentas que você tem.

21. Não aceite qualquer conselho que te dão. Pegue apenas o que será útil a você. Crie suas próprias regras e mude-as de acordo com sua vontade.

Sucesso


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A importância da publicidade imobiliária.

Imóvel é um investimento alto e por isso deve ser feito com base em informações precisas e transparentes.





Na hora de se adquirir um imóvel é preciso verificar uma série de fatores como, a segurança e valorização da região, a proximidade a pontos de interesse do comprador como escolas, academias ou shoppings, bem como as formas de financiamento.

A incorporadora, construtora ou imobiliária deve entender as necessidades de seu público-alvo e oferecer as informações pertinentes para que o comprador tome a decisão correta, daí a importância da publicidade imobiliária.

De acordo com Thomaz Assumpo, diretor de uma empresa especializada em análise de dados demográficos em mapas digitais para dimensionamento de tendências em mercados e cidades, as peças publicitárias que trazem corretores apontando para a localização do novo empreendimento e anúncios que falam de aspectos subjetivos como conforto e tranquilidade são comuns no setor. Para ele, essas formas de publicidade já estão ultrapassadas e apelam para a emoção do comprador, que influenciado pode realizar uma compra precipitada e mal-sucedida.

Um livro que pretende ensinar os corretores norte-americanos a anunciar chega a propor que os profissionais nunca divulguem o endereço do empreendimento. O que é um absurdo!!!

Com o advento da internet os investidores já podem obter esses dados online. Ferramentas simples como o Google Maps permitem que as pessoas entendam melhor a região e confiram a proximidade de escolas, hospitais, supermercados e até paradas de ônibus.

Já existem também outras tecnologias que oferecem detalhes ao futuro comprador, como a faixa etária ou a renda média dos vizinhos e quanto essa região tende a se valorizar ou desvalorizar a curto, médio e longo prazo.

Vale lembrar que o anúncio é caro, e, por isso, deve ser bem pensado e planejado. E não é só o comprador que pode se prejudicar com uma publicidade mal feita, mas principalmente a empresa que está ofertando aquele imóvel.

Por isso, as incorporadoras, construtoras e imobiliárias só têm a ganhar quando são transparentes e oferecem dados reais que possam valorizar um imóvel. O resultado final?? Uma venda bem feita com todas as partes envolvidas, plenamente, satisfeitas.


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terça-feira, 28 de junho de 2011

Sublocação de imóvel representa risco para locador e locatário???

Imaginando a facilidade e a desburocratização, muitos inquilinos de comerciais optam por sublocar um espaço em vez de negociar diretamente com o dono do imóvel. A prática é comum no caso de franquias em shopping center.

Já o inquilino pode querer sublocar parte da área a que tem direito caso se encontre em dificuldades para pagar o aluguel e não queira quebrar seu contrato.

Apesar de parecer vantajosa, a operação traz riscos tanto para o sublocatário como para a pessoa que alugou o espaço originalmente.

O maior cuidado na hora de sublocar um espaço é contar com a autorização expressa do proprietário. A partir daí, a relação é a mesma de um contrato normal de aluguel, mas agora o locatário original torna-se também sublocador.

"O que tenho visto no mercado é que muitos locatários pensam que podem sublocar sem autorização do locador. Se não tiver essa concordância, o contrato poderá ser rescindido", avisa Mário Cerveira Filho, advogado especialista em direito imobiliário.

A Lei do Inquilinato determina também que o valor do aluguel da sublocação não pode ultrapassar o da locação.

"Isso evita a exploração comercial do imóvel", diz Eduardo Komatsu, coordenador do departamento de gestão patrimonial do grupo Itambé.

Outro ponto vetado é que a duração do contrato da sublocação não pode ser maior que a da locação.

RISCO PARA UM

Cerveira afirma ainda que, no caso da sublocação total da área, o locatário perde o direito de renovação do aluguel do imóvel, que passa para o sublocatário.

"Ou seja, aquele que investiu no ponto pode perdê-lo, porque quem passa a ter o direito à renovação é o sublocatário e o locatário não fará mais parte do próximo contrato. Acaba o intermediário", diz.

Komatsu aconselha os proprietários a não permitirem a sublocação para atividades econômicas muito diferentes da estipulada no primeiro contrato.

"O proprietário deve avaliar qual atividade será desenvolvida na sublocação para não desvirtuar as características do bem."

E PARA O OUTRO

O sublocatário também correrá riscos se o locatário ficar inadimplente com o proprietário.

Em casos como esse, o sublocatário, mesmo pagando aluguel para o locatário, pode ser despejado se esse não repassou o valor para o dono do imóvel.

"É importante que o sublocatário acompanhe se os pagamentos estão sendo realizados", diz Komatsu.

Nessa situação, o sublocatário tem duas alternativas: abandonar o imóvel ou, para não perder o ponto comercial, quitar o débito do locatário perante o locador e depois acionar a Justiça para receber esse valor do inadimplente.

Fonte: Folha


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Utilização indevida de estagiários em lugar de profissionais será punida pelo CRECI.

Pará / Amapá

O CRECI da 12ª. Região está distribuindo comunicado às empresas e profissionais da corretagem de imóveis da região, alertando para a irregularidade, conforme denúncias ao órgão, na utilização de estagiários em lugar de profissionais nas funções de corretagem, que será punida nos ermos da legislação específica. O comunicado esclarece e recomenda:

1- Que evite utilizar em seus estabelecimentos eu stands de venda, corretores não de Regularidade perante do CRECI, sob pena de incorrer nas penalidades previstas na Legislação específica.

2- DO ESTAGIÁRIO:

OS agentes imobiliários, pessoas físicas e jurídicas, devem observar a Resolução ?COFECI n? 1.127/2009, (Resolução anexa), que regula o estagio de estudantes do Curso de Técnico em Transações Imobiliárias - T.T.I., cabendo destacar:

a) É vedado ao estagiário executar transações imobiliárias devendo apenas: "OBSERVAR E ACOMPANHAR" a prática dos atos profissionais conduzidos pelo corretor responsável, como forma de complementação da formação acadêmica-profissional, integrante do respectivo currículo.

b) O Agente Imobiliário que utilizar o estagiário em desacordo com as normas, fica sujeito a autuação disciplinar, além de enquadramento pela Justiça do Trabalho por desvio de finalidade e utilização irregular de mão de obra;

c) O estagiário que atuar em desacordo com as normas terá o seu registro "CANCELADO" e será autuado por EXERCÍCIO ILEGAL DA PROFISSÃO com todas as conseqüências legais previstas.

d) O concedente do estagio que atuar em desacordo com as normas, fica sujeito a autuação e a sanção disciplinar com base na legislação vigente.

Fonte: CRECI 12ª. Região


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Avaliação de imóveis: Uma atribuição dos corretores de imóveis.

Quando se fala em avaliar um imóvel, saber seu valor de mercado, vem logo a ideia de consultar um corretor de imóveis. É indiscutível que o profissional conhecedor do mercado imobiliário é o corretor de imóveis. Até os engenheiros, quando fazem avaliações, procuram as informações nas imobiliárias e em seus anúncios de imóveis à venda.

Embora as normas da ABNT, de atenção obrigatória no fornecimento de produtos ou serviços, definam “avaliação de bnes” e “laudo de avaliação” como trabalhos realizados por “engenheiros de avaliações”, diferente tem sido o entendimento do poder judiciário, através de várias decisões, reiteradas e uniformes, no sentido de que é, sim, atribuição profissional dos corretores de imóveis a elaboração de avaliações de mercado.

Para não contrariar as diretrizes emanadas da normalização das avaliações pela ABNT, o COFECI preferiu a denominação de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica para o trabalho avaliatório elaborado pelo corretor de imóveis e através do qual expressa sua opinião em relação ao valor de mercado de um imóvel, de forma fundamentada, metódica e revestida de legalidade. O regramento da ABNT aplica-se, entretanto, somente os laudos de avaliação, deixando de regulamentar a emissão de pareceres técnicos, apesar de mencioná-los.

O COFECI, visando o aprimoramento e a qualidade dos Pareceres Técnicos de Avaliação Mercadológica emitidos pelos corretores de imóveis, editou a Resolução -COFECI nº 1.066/2007, dispondo sobre o conteúdo mínimo e a forma de apresentação desses trabalhos, e criou o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários – CNAI.

Emitir opinião sobre valor de mercado de um imóvel é atribuição legal de qualquer corretor de imóveis atuante e inscrito no CRECI de sua região. A inscrição no CNAI do COFECI, porém , é restrita aqueles que, além de sua formação de corretores de imóveis, participaram  de um curso de avaliação de imóveis, cujo conteúdo é focado especificamente na aplicação do método comparativo de dados de mercado, aliado à experiência e conhecimento desses profissionais.

A grande procura pelos cursos de avaliação de imóveis e o rápido crescimento do número de inscritos no CNAI atestam o sucesso dessa iniciativa do COFECI. Aumenta, também, constantemente, o número de acessos à página do COFECI e de consultas aos nomes de corretores avaliadores inscritos no CNAI.

Para o corretor de imóveis, a atividade de avaliação de imóveis e a inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários representam sua inserção em um novo nicho de mercado e mais uma fonte de renda. Para seu cliente, a segurança de ter uma avaliação correta, bem elaborada e representativa do real valor de mercado do imóvel, além da facilidade de encontrar, no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários do COFECI, uma relação de profissionais capacitados a realizarem essas avaliações.

*Luiz Barcellos é conselheiro federal por MT e vice-presidente adjunto de Avaliações Imobiliárias do Sistema Cofeci-Creci.

fonte: http://www.creci-pb.gov.br


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segunda-feira, 27 de junho de 2011

FGTS amplia teto da renda para imóvel com juro menor.

Famílias que ganham até R$ 5,4 mil terão acesso a crédito mais barato; limite era de R$ 4,9 mil

O Conselho Curador do FGTS aprovou semana passada o aumento do limite de renda das famílias que podem financiar um imóvel usando recursos do fundo com juros menores.

A renda máxima dos beneficiários que podem usar a Carta de Crédito FGTS aumentou de R$ 4,9 mil para R$ 5,4 mil. Essa linha financia imóveis novos e usados com valor de até R$ 170 mil.

O juro praticado nesta modalidade é o mais baixo do mercado. Até agora, ele oscilava entre 5% e 8,16% ao ano mais Taxa Referencial (TR), dependendo da faixa de renda, até o teto permitido. Com a decisão de ontem do Conselho Curador, o juro foi fixado em 6% ao ano mais TR para todas as faixas de renda.

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Cliente sente mais segurança no corretor de imóveis.

Gestor imobiliário avalia a relação cliente x corretor de imóveis e como o profissional pode passar mais segurança nos negócios.


O trabalho do corretor de imóveis vai muito além de vender um apartamento, ou ser um intermediário entre o dono do imóvel e o comprador. É ele que presta toda a assessoria desde documentação até a concretização do negócio. E o corretor que não executa um bom serviço, também não faz negócio e deixa de ganhar.

O Gestor Imobiliário pela Universidade da Cidade de São Paulo-UNICI, Givaldo Ferreira, avalia a segurança do cliente no corretor de imóveis. Segundo ele, os clientes de hoje já não tem mais o receio de antigamente. "Tempos atrás, muitos procuravam um advogado para acompanhar na negociação. Hoje, o mercado imobiliário está mais profissionalizado, inclusive com cursos universitários para capacitar esta área que está em constante expansão", explica.

Orientações corretas para cada ocasião

Pequenos procedimentos fazem a diferença na hora de comprar, vender ou locar. Ferreira explica que em caso de locação, primeiramente o corretor deve orientar o cliente em relação à fiança locatícia que existe no mercado, como, seguro fiança, fiança jurídica, física e também a caução que hoje não é tão usada quanto às citadas.

Para vender, a história é outra. É sempre bom deixar o vendedor seguro quanto a forma de aquisição do cliente, seja uma venda à vista ou financiada. “É recomendável fazer um contrato de compromisso de compra e venda, dando total segurança para que ele não se surpreenda no final, orientando na transmissão da posse e documento que serão apresentados para a outorga da escritura definitiva”, explica o gestor imobiliário.

A parte mais sensível do negócio é o comprador, até porque ele sempre compra baseado na confiança que tem no profissional que apresentou o produto. Nessa hora é fundamental o corretor tomar algumas medidas para que o negócio seja um sucesso e não dor de cabeça.

"Antes de fechar algum negócio, é importante o profissional checar o nome do vendedor para verificar se ele não tem alguma ação, ônus ou outras pendências que comprometa o negócio. Também é imprescindível atualizar certidões da matrícula, de ações reais de ônus reais, para ver se o imóvel não tem algum gravame", finaliza.

Muitos querem dispensar o trabalho do corretor de imóveis e fazer as negociações por conta própria. Mas é este o profissional que serve como porto seguro para que todas as etapas, tanto de venda, locação ou compra, sejam realizadas da melhor forma possível, garantindo segurança a todos os envolvidos.

Autor: Givaldo Ferreira


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Veja se compensa dar seu imóvel usado na compra de um novo.

Com o crescimento da economia nacional, o consequente aumento da renda da população e a diminuição do desemprego, os especialistas concordam que o mercado imobiliário ainda está aquecido. Entretanto, com tantos lançamentos disponíveis, as construtoras têm, muitas vezes, de oferecer condições especiais para atrair o cliente para determinado empreendimento.

Uma das opções oferecidas por algumas construtoras é aceitar um imóvel usado como parte do pagamento. Entretanto, para especialistas na área imobiliária, do ponto de vista financeiro, essa pode não ser a melhor opção já que, assim como acontece no mercado de veículos, a avaliação do preço do usado pode ficar abaixo do que o vendedor conseguiria se vendesse no mercado.

“É bem provável que o preço pago pela construtora seja inferior ao que a pessoa conseguiria vendendo o imóvel no mercado”, afirma o vice-presidente do Ibef (Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças), Luiz Roberto Calado.

Por isso, ele aponta que, na maioria dos casos, é mais vantajoso tentar vender o imóvel usado antes e utilizar o valor para pagar uma parte do novo imóvel.

Para o economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci, em muitos casos, pode ser que a transação não seja tão desvantajosa e, para exemplificar, ele compara com uma transação recente que fez de veículos. “Comprei um carro novo e, na troca pelo usado, pagaram R$ 3 mil a menos do que eu estava pedindo. Entretanto, esses mesmos R$ 3 mil foram dados de desconto no veículo novo”, afirma.

Grande oferta

De acordo com os especialistas, as construtoras costumam aceitar este tipo de negociação quando existe uma oferta grande de imóveis no estoque.

“Não é sempre que as construtoras aceitam imóveis usados como parte do pagamento. Ultimamento, temos visto que já existe uma dificuldade maior das construtoras de vender todos os lançamentos, diferente do que aconteceu nos últimos dois anos. Assim, algumas delas aceitam imóveis usados como parte do pagamento para vender mais rapidamente”, afirma o vice-presidente do Ibef.

O economista do Secovi-SP concorda. “Não acredito que esse tipo de negociação seja uma tendência, porque o negócio do incorporador imobiliário é a liquidez e, quando o imóvel usado é aceito como parte do pagamento, parte do preço fica preso em um ativo de liquidez incerta. Mas em momentos em que existe uma grande oferta e certa dificuldade de vender, é um bom negócio para as construtoras”, afirma Petrucci.

Com informações do Infomoney

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domingo, 26 de junho de 2011

Pequenas reformas em imóveis usados podem dobrar valor da locação.

Para aumentar o rendimento com a locação, é fundamental manter o imóvel com cara de casa nova para o futuro inquilino.


Parede trincada, com infiltração ou suja e piso gasto ou com peças quebradas não causam apenas má impressão no candidato a inquilino.

O valor do aluguel de um imóvel em más condições cai de 30% a 50%, estima João Rodrigues de Araújo, diretor de base do Sintracon (sindicato dos trabalhadores da construção).

Para aumentar o rendimento com a locação, é fundamental manter o imóvel com cara de casa nova para o futuro inquilino. Em contrapartida, o locatário terá a obrigação legal de devolvê-lo no mesmo estado.

A arquiteta Mariana Cecchini, 38, conta que reformou um imóvel nos Jardins (zona oeste) que teve o aluguel dobrado.

O projeto foi customizado para o inquilino, que queria uma sala ampla e espaço para escritório. A reforma custou cerca de R$ 20 mil.

Antes da reforma, a corretora avaliou o aluguel em R$ 1.500. Após as obras, o contrato foi fechado por R$ 3.000 mensais.

MÃOS À OBRA

Uma boa limpeza é o começo de tudo. Teto, portas e janelas ganham aspecto de novos com o uso de bucha dupla face, detergente neutro e pano úmido.

Para furo de pregos e parafusos, massa corrida e argamassa. "Refaça também os rejuntes do piso", recomenda a engenheira Patrícia Medeiros, do programa Doutores da Construção.

Trincas e fissuras nas paredes, causadas por movimentação do edifício, são preenchidas facilmente, diz Vicente Parisotto Junior, gerente técnico da fabricante Mactra.

"Basta abrir a trinca em 'V', limpar, preencher com um selante à base de resina acrílica, esperar a secagem e fazer o acabamento", diz. Se o problema é estrutural, a causa deve ser resolvida.

ÁGUA

Mofo é um dos principais fatores de depreciação de um imóvel. Se o problema for infiltração, só fazendo a impermeabilização da área. O custo da obra varia conforme o padrão de acabamento.

"Esse é um defeito que não pode ser remediado", lembra Parisotto Junior.

Vazamento na base da válvula de descarga ou descarga contínua também são problemas corriqueiros. Contra eles, a regulagem da válvula ou sua troca são suficientes.

Se o ralo tem mau cheiro, pode ser sinal de que não há sifão no encanamento. Troque o ralo por um sifonado.

ACABAMENTOS

Antes de pintar, a dica é a aplicar fundos preparadores de parede sobre a pintura descascada, para regularizar a superfície.

Prefira cores claras e deixe para o inquilino personalizar o ambiente segundo seu gosto. "Tons 'off-white' refletem mais luminosidade ao ambiente e dão sensação de amplitude", indica Patrícia Fecci, gerente de produto da Sherwin Williams.

Use tintas laváveis, que facilitam a retirada de manchas. A lata de 18 litros de tinta acrílica acetinada branca custa, em média, R$ 140 --suficiente para 350 m2.

Quando a parede tem imperfeições, a aplicação de textura é uma saída de acabamento mais barata do que corrigir defeitos com massa corrida e tinta. A lata de 18 litros da textura lisa custa a partir de R$ 86.

Fonte: folha.com


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sábado, 25 de junho de 2011

Corretor deve ser indenizado por casal que omitiu desistência de venda.

Um casal foi condenado a indenizar em R$ 2.574,00 um corretor de imóveis contratado para vender o apartamento, mas impedido pelos donos de mostrar o imóvel a interessados. A decisão é da juíza da 1ª Vara Cível de Brasília e cabe recurso.

O autor alegou que foi contratado pelo casal para vender um apartamento e que receberia 5% do total obtido na venda do bem. O corretor teria então promovido anúncios e tentado promover visitas, mas sempre havia empecilhos colocados por parte dos réus. Diante do comportamento estranho dos réus, o autor os notificou extrajudicialmente para entender o que estava havendo. Os réus apenas responderam que não queriam mais vender o imóvel e pretendiam rescindir o contrato.

O autor contou que gastou R$ 574,00 com anúncios e que obteria R$ 55 mil de comissão. Como trabalhou quatro meses na tentativa de vender o apartamento, o corretor estipulou que deveria receber R$ 18 mil de danos materiais. Ele pediu ainda R$ 10 mil por danos morais devido aos constrangimentos sofridos diante dos interessados que não conseguia levar para ver o imóvel.

Os réus foram citados, mas não apresentaram defesa. Nesse caso, segundo o artigo 319 do Código de Processo Civil, presumem-se verdadeiras as alegações do autor.

Na sentença, a juíza afirmou que houve, de fato, o contrato entre as partes para vender o apartamento no valor de R$ 1.100.000,00 e a publicação de anúncios em jornal de grande circulação e em sites de internet específicos. A magistrada verificou também a notificação extrajudicial promovida pelo corretor.

" (...) Por razões desconhecidas de minha parte, não tenho sido atendido, por V. Senhorias, nas inúmeras tentativas de contatos para mostrar o imóvel aos pretendentes (...). A atitude de V. Senhorias tem me causado, além de prejuízos financeiros (...), constrangimentos profissionais, pela impossibilidade de mostrar o imóvel", afirmou o autor na notificação.

A magistrada também apresentou a resposta dos réus, que afirmaram estar impedidos de vender o imóvel. "Por esta razão, estamos dando por rescindido o contrato em referência, cientes da obrigação de indenizar V. Sa. pelas despesas efetivas e comprovadamente realizadas, à exceção da comissão de venda, uma vez que a transação não foi e não deve ser realizada", afirmaram os réus na resposta.

Para a juíza, os réus devem ressarcir o autor nas despesas materiais com os anúncios, mas não na comissão estipulada no contrato, pois o imóvel não foi vendido. Ela também concedeu a indenização por danos morais, no valor de R$ 2 mil. "Além de descumprirem o contrato, omitindo-se quanto ao superveniente desinteresse na venda do bem, os requeridos, ao não atenderem o corretor para a realização das visitas dos interessados no imóvel, macularam os deveres anexos de boa-fé contratual e de manutenção de conduta ética", afirmou a magistrada.

Nº do processo: 2010.01.1.017582-6

Fonte: TJDFT


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sexta-feira, 24 de junho de 2011

Modelo ( Ação de cobrança de comissão - Petição )

A PEDIDO

Ação de Cobrança de Comissão por Vendas de Imóveis

Petições - Direito das Obrigações

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ....ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE .........................................
........................... (qualificação), portador da Cédula de Identidade/RG nº .... e devidamente inscrito no CPF/MF sob o nº ...., residente e domiciliado na Cidade de ...., na Rua .... nº ...., por intermédio de seus procuradores judiciais infra-assinados (cf. proc. em anexo), inscritos na OAB/.... sob nº .... e nº ...., respectivamente, com escritório profissional nesta Cidade de ...., na Rua .... nº ...., onde recebem intimações e notificações, vem muito respeitosamente perante V. Exa. propor


AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO PELO PROCEDIMENTO SUMÁRIO

com fundamentos nos artigos 275, incisos I e seguintes do Código de Processo Civil, dentre outras disposições legais aplicáveis à espécie em face de .... (qualificação), portador da Cédula de Identidade/RG nº .... e inscrito no CPF/MF sob o nº ...., com endereço residencial na Rua .... nº .... e com endereço comercial no .... na Rua .... nº ...., na Cidade de ...., o que faz pelas seguintes razões de fato e de direito que a seguir expõe:

I - O ora requerente é corretor de imóveis legalmente habilitado e, no dia ...., conforme se depreende do documento .... em anexo, recebeu do requerido .... opção para venda com exclusividade do imóvel representado pelo apartamento nº ...., Condomínio .... sito na Rua .... nº ...., devidamente registrado sob nº ...., livro ...., na 1º Circunscrição de Registro de Imóveis de...

Cumprindo fielmente as obrigações assumidas no Contrato de Locação de Serviços para Venda de Imóveis celebrado com o requerido, o requerente iniciou o serviço de divulgação para venda, selecionando compradores. No entanto, tomou conhecimento de que o requerido, descumprindo o contratado, dentro do prazo de vigência da opção alienou diretamente o imóvel para a senhora .... Com efeito, no dia ...., o requerido celebrou uma Escritura Pública de Compra e Venda com a referida compradora, como prova o documento 4, em anexo.
II - No Contrato Celebrado, ficou acordado entre as partes nas cláusulas "a", "b" e "c" o seguinte:(... Obrigando-se o contratante a ....)

"Não tratar da venda diretamente ou por intermédio de outrem durante o prazo de 60 (sessenta) dias úteis, contados desta data".

"Pagar pela mediação no ato do recebimento do sinal de negócio ou se não houver, na assinatura ou contrato competente, a porcentagem de 5% (cinco por cento) sobre o preço em que for efetuada a venda".

"Pagar comissões acima estipuladas integralmente, no caso de obstar de qualquer forma a venda, ou vir a arrepender-se ou cancelar a presente autorização antes de expirar o prazo mínimo estipulado, mesmo em instrumento de sinal de negócio ou arras".

O documento em anexo, representado pela Escritura lavrada em data de ...., prova que o ora requerido, dezesseis dias depois de ter outorgado a opção, vendeu diretamente o imóvel, descumprindo sem qualquer dúvida o contratado. No entanto, o requerido se nega a pagar ao requerente a comissão devida.

A jurispredência é pacífica no sentido de que:

"Vendido o bem a terceiro diretamente pelo cliente, ainda na vigência do prazo de exclusividade faz jus o corretor ao preço da comissão contratada (Ac. da 4º Cam. do TACIVRJ - Vot. Unân. - Rel. Juiz Murilo Fábregas" (in Adv. nº 15/86, p. 236 ementa 27199).

"Se o proprietário vende o imóvel diretamente, dentro do prazo de opção com exclusividade, deve pagar a comissão ao corretor. Ação de cobrança procedente" (Ac. nº 16.162 do TJRJ - Apel. Cível 654/78 - Rel. Des. Ronald Accioly).

Provado que o referido descumprir o contratado, fica demonstrado o direito do autor em receber a comissão, no percentual de cinco por cento (5%) sobre o valor da venda realizada diretamente pelo réu, sendo que na escritura consta a importância de R$ .... (....). Assim, a comissão devida é R$ .... (....), obtida na operação seguinte:
Valor da venda R$ .... (....) x 5% (comissão)=R$ .... (....).

Esgotados todos os meios suasórios para o recebimento da referida importância o ora requerente vê-se compelido a ingressar com a presente.

DAS PROVAS

Pretende o requerente demonstrar os fatos alegados mediante o depoimento pessoal do réu, sob pena de confesso; juntada de novos documentos e a oitiva da testemunha abaixo arrolada, a qual deverá ser intimada através de mandado:

.... (qualificação), portadora da Cédula de Identidade nº .... e inscrita no CPF/MF sob o nº ...., residente e domiciliada nesta Cidade de ...., Estado do ...., na Rua .... nº ....

DO PEDIDO

Isto Posto, requer a V. Exa., que se digne citar o requerido ...., em qualquer dos endereços mencionados, para comparecer na audiência a ser designada, oferecendo DEFESA, contestando o pedido se quiser, sob pena de revelia e de se presumirem aceitos como verdadeiros os fatos alegados pelo requerente e que a final seja o pedido julgado procedente para condenar o requerido ao pagamento do principal no valor de R$ .... (....), acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária, incidentes a partir da realização direta do negócio, custas processuais e honorários de advogado, estes fixados em vinte por cento (20%) sobre o valor da condenação.

Requer, ainda, que seja expedido mandado de intimação da testemunha supra arrolado e que todas as diligências e demais atos processuais sejam realizados, se necessário com a faculdade contida no artigo 172, parágrafo 2º do Código de Processo Civil.

Estima-se à causa o valor de R$ .... (....).


Nestes Termos,

Pede Deferimento
....., .... de .... de ......................
Advogado OAB/...

fonte:centraljuridica.com


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quinta-feira, 23 de junho de 2011

Como atender clientes difíceis.

Corretores de Imóveis algumas abaixo algumas dicas para atender clientes dificeis.

Um dos grandes desafios dos vendedores é o atendimento de clientes considerados difíceis.

Como lidar com clientes chatos? – é a pergunta que geralmente me fazem.

Embora eu não acredite em fórmulas mágicas, aqui vai uma dica.

Primeiro – O que entendemos como um cliente difícil? 

A primeira coisa a ser feita é tentar decifrar o tipo de cliente que está na nossa frente e o motivo da sua “chatice”.

• Ele pode “ser” chato porque é exigente, detalhista e técnico e não sai por aí metendo a mão no bolso para qualquer vendedor;

• Ele pode “estar” chato porque teve problemas com o atendimento ou com os produtos que comprou;

• Ele pode “estar” enfrentando problemas particulares ou até mesmo “ser” chato por natureza;

Segundo – De que lado está o problema?

Antes de entrarmos no assunto, vamos esclarecer uma coisa importante – O que nós, vendedores, queremos de um cliente – Fechar a venda e pensar na melhor forma de gastar a comissão ou comprar uma boa briga?

A resposta é tão óbvia que você deve estar pensando que só um maluco faz uma pergunta destas, não está?

Sabe o que é? Já ouvi muito vendedor dizer que pode até perder a venda, mas não leva desaforo p’ra casa!

Bem, mas vamos partir do princípio de que nós somos da paz e que tudo o que queremos é ver o cliente feliz e a nossa conta bancária engordando, certo?

Então qualquer estratégia que possamos adotar tem como objetivo baixar a adrenalina dos clientes chatos e, se possível, transformá-los em bons amigos.

Se formos capazes de entender a situação e definir de que lado está o problema, vai ficar mais fácil resolver cada conflito.


Vamos ver cada um dos casos?


1. Estratégia para lidar com clientes exigentes, detalhistas e técnicos

    Primeiro – Definir de quem é o problema

Quando você se depara com um cliente exigente que valoriza cada um dos centavos que vai gastar, ou excessivamente técnico a ponto de fazer perguntas que você nem imaginava que alguém pudesse fazer, de quem é o problema, seu ou dele?

É lógico que é seu! Ele está desempenhando o papel que cabe a um bom comprador – valorizar cada centavo investido.

   Segundo – Resolver o problema

Cabe a você, como vendedor, saber negociar, ter competência para responder às perguntas, eliminar as dúvidas, e dar ao cliente a segurança de que está fazendo um bom negócio.

2. Estratégia para lidar com clientes aborrecidos com o atendimento, ou com a qualidade dos produtos ou serviços

    Primeiro – Definir de quem é o problema

Quando você se depara com um cliente reclamando da qualidade do produto, demora na entrega, ou qualquer outro problema referente a serviços, o problema é seu e da sua empresa.

Mesmo que fique comprovado que o cliente não tem razão, ainda assim o problema deve ser enfrentado como sendo do vendedor e da empresa.

Sendo assim, tire o problema da mão do cliente o mais rápido que puder!

    Segundo – Resolver o problema

A primeira coisa que você deve fazer é deixar o cliente falar à vontade. Não o interrompa. Simplesmente ouça e deixe que descarregue a adrenalina.

Se você tentar interrompê-lo, vai jogar lenha na fogueira e alimentar o descontrole dele.

Imagine que o cliente está reclamando de um atraso na entrega da mercadoria, o que acabou provocando transtornos para ele e para a família.

Quando ele se calar, faça uma pergunta resumindo o que ele disse para demonstrar que você o ouviu e está interessado em ajudá-lo. Por exemplo – O Sr. está me dizendo que a entrega atrasou e que acabou causando grande transtorno para a sua família, é isso?

Após a confirmação, coloque-se no lugar dele demonstrando que está entendendo a situação, dizendo algo como – Posso imaginar o transtorno e os problemas causados pela demora na entrega da mercadoria.

Você vai perceber que o cliente vai se acalmar dando oportunidade para que o assunto seja analisado de forma racional.

Lembre-se – ou você age de forma a trazer um cliente irado para o campo racional ou não haverá diálogo!

3. Estratégia para lidar com clientes realmente difíceis


    Primeiro – Definir de quem é o problema

Entendemos que estamos diante de clientes realmente difíceis quando não existir qualquer antecedente que justifique o seu mau-humor.

Existem, infelizmente, muitas pessoas que usam as outras para descarregar seus ódios, transferir suas culpas ou pavonear seus egos.

Você, vendedor, como pessoa pública, não está livre de ser alvo desse tipo de pessoas.

Afinal nem todo mundo é obrigado a gostar de você, não é verdade?

Eu sei o que você está pensando – que não tem nada a ver com os problemas dos outros, certo?

Já ouvi vendedores dizerem que o ouvido deles não é “penico” para ouvir tanta porcaria!

Lá isso é verdade!

Mas você está lembrado que, no início do artigo, decidimos continuar sendo da paz e fazer nossos clientes felizes e nossas contas bancárias mais gordas, lembra?

    Segundo – Resolver o problema

Pois é, mesmo o problema não sendo seu e sim do cliente, ainda acho que a forma mais digna de lidar com esse tipo de clientes é não expô-los ao ridículo mais do que já estão!

Deixar o cliente pagar um mico maior não vai ser bom para ninguém.

Nesses casos, tudo o que você poderá fazer é dar o ouvido para o cliente despejar suas frustrações e o ombro para o cliente chorar suas mágoas.

Ouça tudo o que ele tem a dizer e permaneça calado.

Na maioria das vezes, quando ele se dá conta do papelão que está fazendo, olha para você e diz, muito sem graça – Me desculpe! O problema não é com você. É que o dia para mim está sendo terrível...

Isso quando não desata a contar a sua vida desde os primeiros passos.

Você sabia que nos dias de hoje, em que a solidão está presente na vida da grande maioria das pessoas, elas nada mais querem do que alguém que esteja disposto a ouví-las?

4. A terrível vingança

A partir desse momento você, como vendedor, vai começar a pôr em prática a sua terrível vingança – vender o mais que puder para esse cliente!

5. Moral da história

Quem ri por último é porque conseguiu ganhar mais!

Luiz Viegas
Consultor de Produtividade e Comportamento
viegas@workshop.com.br

Fonte: www.workshop.com.br


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