sábado, 30 de abril de 2011

Qual o profissional mais indicado na hora de comprar, vender ou alugar um imóvel ?


Com o crescimento do mercado imobiliário ficou muito mais fácil vender e comprar um imóvel, O grande aumento do numero de portais de anúncios classificados, a facilidade de contatos pela internet em redes sociais. Com isso muitas pessoas tem procurado negociar seu imóvel por conta própria, sem a ajuda de um profissional qualificado na maioria das vezes para economizar com o custo de uma acessória especializada e com isso muitos acabam fazendo um mau negócio e até caindo em golpes.

Infelizmente muitas pessoas tem exercido ilegalmente a profissão de corretor de imóveis, o que é crime. Entre eles zeladores e outros profissionais que trabalham em condomínios que acabam fazendo a ponte entre clientes e compradores e até dificultando a entrada de corretores e seus clientes nos condomínios.

O corretor de imóveis maneira mais segura de negociar seu imóvel e evitar fazer um mau negócio, cair em armadilhas ou ser enganado por estelionatários

Por que contratar um corretor de imóveis?

O corretor de imóveis é o profissional mais capacitado para orientá-lo pois alem de ter real experiência no assunto ira trazer mais tranqüilidade na hora de negociar seu imóvel.

O corretor de imóveis geralmente conhece a realidade do mercado na sua região e muitas das vezes já tem um cliente comprar para seu imóvel ou um imóvel ideal para você. Alem de ser um profissional habilitado a exercer a função.

Como contratar um corretor de imóveis de confiança?

O primeiro é verificar se o corretor esta inscrito no Creci e se a identificação esta em dia , caso desconfie entre em contato com o Creci de sua região.

O investimento na acessória de um corretor de imóveis para assessorar-lhe na negociação ou na procura por um imóvel se paga pelas inúmeras vantagens que você ira obter alem de diminui a possibilidade de você ser enganado ou fazer um mau negócio.

Autor: Rony de lima meneses




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segunda-feira, 25 de abril de 2011

8 Dicas para Pequenos Investidores do Mercado Imobiliário.

Pequenas empresas do setor imobiliário e investidores com capital reduzido que buscam viabilizar construções residenciais de menor porte, deparam-se com a falta de preparo para o desenvolvimento de produtos imobiliários, isto é, empreendimentos que atendam as necessidades do público-alvo e ao mesmo tempo sejam rentáveis para os empreendedores.

Sem querer esgotar o assunto, apresento neste artigo algumas orientações básicas para quem deseja atuar de forma competente e profissional no mercado.

Grandes empresas possuem profissionais especializados com gerências em boa parte das etapas que descreverei, mas é a não é a realidade para grande parcela de construtoras e incorporadoras do país.

Seguem as etapas fundamentais:

1º  - Escolha do Terreno


Sabe-se que boa parte do sucesso do empreendimento passa por escolher um terreno que atenda requisitos básicos como a "qualidade" da vizinhança, verificação de eventuais áreas degradadas no entorno, condições de posicionamento com relação ao sol, vista comprometida, nível de poluição, quantidade de serviços disponíveis como creche, escola, comércio, transporte público, além de barreiras ambientais e legais para construção.
Dê atenção a esta etapa. Faça parceria com um bom corretor ou imobiliária, que pode lhe ajudar a dar foco e ganhar tempo.

2ª - Vocação do Terreno e Negociação


Cada terreno possui um público-alvo específico e alguns produtos imobiliários que podem ser desenvolvidos, conforme renda, idade, ocupação do chefe de família, estilo de vida, perfil cultural, fatores sociais e entorno do futuro empreendimento, por exemplo.
Nesta fase, é importante definir o posicionamento e a proposta de valor para o mercado. Aquilo que se pretende passar para o consumidor. Será que a empresa quer vender um conceito de clube, de tecnologia, de segurança, artístico ou quem sabe ser  sustentável?

Consequentemente, conforme a decisão, tem-se um índice de velocidade de vendas diferenciado, que precisa ser analisado, quando da negociação do valor de compra ou permuta com o proprietário. Feito isto, pode-se  simular o Demonstrativo de Resultados e buscar fechar um bom negócio.

3º – Análise da oferta

Antes de seguir, dedique algum tempo para verificar os imóveis que estão sendo produzidos e comercializados no bairro ou na região e visitar os "stands" de vendas dos lançamentos (fotografe, consulte, pegue folders, anote preços e condições, etc.).

Ainda, acompanhe os estudos dos sindicatos e associações setoriais verificando o número de unidades vendidas, tamanho dos imóveis, número de quartos, preços médios, datas de lançamento nesta mesma região. Normalmente estas informações são mensais. Após, identifique quais são os empreendimentos de sucesso e os pontos críticos dos projetos "vencedores". Você terá mais chances de acertar.

4º – Diferenciação do produto ou "commodity"


Quais os diferenciais do produto que você quer desenvolver? Ou os diferenciais estarão somente na empresa? O que leva o consumidor a seduzir-se pelo seu empreendimento? Ou ele é uma "commodity"? Saiba de antemão os riscos de fazer o mesmo que os concorrentes.
É preciso que a empresa tenha claro o que ela está oferecendo. Somente o atendimento, boas experiências anteriores, imagem ou marca podem não ser suficientes para a venda.

5º - Projeto e equipe de construção

Deixe o projeto com um bom arquiteto, que entenda as características que você pesquisou e detectou, bem como tenha conhecimento da região onde será executada a obra. Acompanhe cada fase dos estudos até o projeto arquitetônico final e os complementares. O "dono" tem que ter um olhar cuidadoso para não reclamar no futuro.

Quanto à equipe de construção, opte por uma construtora reconhecida, que preste bons serviços. Avalie o acervo técnico e eventuais reclamações no PROCON. Caso você opte por construir diretamente com um engenheiro civil e equipe de profissionais autônomos, conheça os riscos e as vantagens, antes de começar as obras.

Muito cuidado com nome do empreendimento, fachada, áreas comuns, apartamento decorado, boa humanização e 3D! Ainda dá tempo de refazer o que for necessário. Mudar um projeto é menos oneroso que durante a obra!

6º – Escolha da Imobiliária e Preparação do "Stand"


Pelas características do empreendimento, avalie se é melhor fazer uma venda mista ou somente com corretores terceirizados. Em geral, pequenas empresas não devem ter esta estrutura, mas contratar uma boa imobiliária, que conheça a região onde está o empreendimento e possa formatar uma boa planilha de preços, conforme as fases da obra e velocidade de  vendas. Além de que parte-se do pressuposto que os corretores "falam a língua" deste público.

Também exige-se que os corretores sejam capacitados. Você e a imobiliária podem realizar um treinamento técnico, com detalhes do produto, identificando o que impressiona o cliente, um roteiro de apresentação, como cadastrar o cliente, etc. Arrumar os trabalhos quando já estiver tudo em andamento é perigoso. Depois, pode-se treinar as objeções do cliente. Como você visitou os concorrentes, busque salientar os pontos críticos, com bons argumentos para os corretores da imobiliária parceira.

Quanto à estruturação do "stand" de venda, busque preparar o ambiente mais adequado possível ao produto. Se for o caso, e houver recursos monte um "show room", com um apartamento decorado, que tenha boa iluminação e som ambiente, no mínimo.

Sua empresa e a imobiliária devem impressionar! Serem educados! Dificilmente tem-se uma segunda chance de vender para o mesmo cliente.

7º – Lançamento

Partindo do pressuposto que seu imóvel é adequado, agora é lançar o  empreendimento. Para tanto, é preciso estimular a demanda, gerar expectativa de compra e trabalhar o emocional.

Feche bons negócios a partir de garantias mínimas para os clientes e com condições vantajosas para eles. Guarde de 3 a 4 %, dependendo do produto para o marketing do imóvel.  Esta definição vai depender do tamanho do empreendimento e do público. Faça um lançamento no plantão de vendas, pois, quem sabe mesmo antes das obras iniciarem sejam fechadas 100 % das vendas com o imóvel ainda na planta!

8º – Relacionamento

Mantenha contato com os clientes, mesmo para aquelas unidades já vendidas. Use e abuse dos recursos de internet e mídias sociais, que tem baixo custo. Quem sabe estes clientes podem indicar outros compradores.

Apresentamos aqui as principais etapas, que podem ser antecipadas com a contratação de uma consultoria especializada ou uma pesquisa de mercado. Tente sempre ter boas empresas lhe apoiando. Diminui o risco e aumentam as chances de sucesso.

Bem, agora é construir! Boa sorte nos negócios!



Fonte: Clip Imobiliário

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O que é INCC, VGV, Habite-se e Incorporação Imobiliária e qual a importância?

INCC significa Índice Nacional de Custo da Construção, elaborado pela Fundação Getúlio Vargas. Tem a finalidade de apurar a evolução dos custos das construções habitacionais. Usualmente é utilizado para correção dos contratos de compra de imóveis, enquanto a obra está em execução.

A apuração abrange materiais e equipamentos, serviços e mão-de-obra da construção. Atualmente a coleta de dados é feita em 7 capitais do Brasil (São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Salvador, Recife, Porto Alegre e Brasília).

Histórico

O INCC foi divulgado pela primeira vez em 1950. De inicio, o índice cobria apenas a cidade do Rio de Janeiro e sua sigla era ICC (Índice de Custo da Construção). Nas décadas seguintes, a atividade econômica descentralizou-se e o IBRE (Instituto Brasileiro de Economia) passou a acompanhar os custos da construção em outras localidades. Além disso, em vista das inovações introduzidas nas técnicas de construção, o ICC teve que incorporar novos produtos e especialidades de mão de obra.Em fevereiro de 1985, para efeito de cálculo do IGP (Índices Gerais de Preços), o ICC deu lugar ao INCC.

Um dos termos mais comuns do mercado imobiliário, o VGV, é também um dos que mais despertam a curiosidade dos que estão entrando neste mercado. Afinal, qual o significado do termo VGV e qual sua importância para o mercado imobiliário?

VGV significa Valor Geral de Vendas. É um valor calculado pela soma do valor potencial de venda de todas as unidades de um empreendimento a ser lançado.

Por exemplo: a construtora A pretende lançar um empreendimento com 70 apartamentos a R$ 350.000,00 cada. O VGV deste empreendimento é de R$ 24.500.000,00, ou seja, ele tem o potencial de gerar R$ 24.500.000,00 em receitas. Isto não significa que ele irá necessariamente gerar este valor, pois uma série de fatos podem fazer com que a receita total varie, como alteração no preço dos imóveis, margem de negociação e uma série de outros motivos, mas o indicador ajuda a identificar o potencial comercial do empreendimento.


Qual a importância do VGV?

Além ajudar a indicar se o empreendimento é ou não viável do ponto de vista comercial, o VGV auxilia na definição do orçamento da obra, das verbas administrativas da incorporadora, no desempenho da empresa no mercado, dentre outros.

De acordo com levantamento feito pela Folha Online em 2006, as incorporadoras de São Paulo gastam de 3% a 6% do VGV de um empreendimento imobiliário em marketing. Já a forma como este percentual é distribuído nas ações de marketing depende do perfil de cada empreendimento, do público-alvo e das características do produto. Geralmente a maior parte é investida nos pontos de venda, onde o negócio é fechado.

Você, futuro morador de um apartamento novo, já deve ter ouvido muito falar de um documento que dependemos diretamente para a entrega do imóvel depois de construído, o Habite-se. Mas afinal, você sabe o que é o Habite-se?

É um documento, emitido pela prefeitura local, atestando que o imóvel foi construído seguindo as exigências da legislação municipal onde o empreendimento está localizado. Enfim, é uma certidão que aprova o imóvel como “pronto para ser habitado”.

Para retirar o Habite-se, o proprietário do imóvel, no caso a construtora, faz a requisição junto ao órgão competente da prefeitura, que providencia uma vistoria no local para constatar se o que foi construído realmente condiz com o projeto inicial aprovado na prefeitura.


Incorporação Imobiliária é um documento registrado em cartório que dá a segurança para o cliente quanto à condição técnica e idoneidade do incorporador, além da legalidade do projeto, as características e metragens do imóvel, bem como as regras de convivência em condomínio.

Incorporação Imobiliária é o ato de empreender um projeto imobiliário. É quando uma pessoa (física ou jurídica) se compromete a construir um edifício ou conjunto deles, como apartamentos e áreas comuns. O incorporador também pode comercializar as unidades antes (na fase da planta) ou durante a fase de construção do empreendimento.

FONTE: MARKETING E PUBLICIDADE IMOBILIÁRIA


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domingo, 24 de abril de 2011

FELIZ PÁSCOA!!!



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quinta-feira, 21 de abril de 2011

DICAS PARA VENDA DE SEU IMÓVEL DUVIDAS NA COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS PERGUNTAS E RESPOSTAS.

DICAS PARA VENDA DE SEU IMÓVEL

Se você quer vender o seu imóvel primeiro tem que decidir o preço correto de venda.
É uma decisão importante que você tem que tomar, pois os compradores fazem comparações com os preços de outros imóveis, similares ao seu, à venda em sua área.
Nosso trabalho de consultoria imobiliária pode ajudá-lo a determinar o preço de mercado de sua propriedade de maneira que você obtenha o preço “cheio” que tanto deseja.
Nosso objetivo, é vender o seu imóvel o mais rápido possível, pelo maior preço que puder ser alcançado, e com o menor esforço, stress e envolvimento de sua parte.
Algumas coisas a serem consideradas quando você determina o preço de venda:
  • qual a data de construção do seu imóvel e como esta o seu estado geral de conservação?
  • está precisando de reforma?
  • por que preço alguns imóveis similares ao seu foram vendidos nesta área.
Lembre-se, o seu imóvel só vale o preço que alguém estiver disposto a pagar por ele.
Quando se está vendendo um imóvel não há uma garantia de que o comprador vai simplesmente tocar o seu interfone, visitar o imóvel e fechar o negócio. Na maioria dos casos, você tem que levar o seu imóvel até o comprador. Um trabalho de marketing bem feito ajudará a sua propriedade ser divulgada, com total sigilo e segurança, de maneira a atrair compradores querendo fechar negocio e prontos para lavrar a escritura.
Utilizando o nosso serviço personalizado, seu imóvel será colocado no mercado através da utilização dos mais modernos métodos de comunicação existente no seguimento imobiliário, inclusive sendo visualizado na internet.
Na maioria das vezes, quando um comprador for levado para ver seu imóvel, ele não vai só “dar uma olhada” e sim fazer uma verdadeira inspeção.
A primeira impressão do comprador ao visitar seu imóvel é muito importante.
A comparação de preços que geralmente é feita, decorrente da situação do mercado de imóveis na sua área, não é o único fator que influenciará o seu objetivo de alcançar o preço top que você deseja. A aparência e o estado geral de seu imóvel, é que irá gerar uma reação emocional no comprador, e o desejo de fechar o negocio.
Você tem que gastar o menos possível preparando seu imóvel para ser vendido.
Um comprador certamente ficará impressionado vendo uma cozinha com armários modulados novos, no entanto ele não vai querer pagar um valor extra por isto...
Existe uma diferença muito grande entre trocar um puxador do armário, uma torneira, dar uma mão de tinta, e instalar uma cozinha planejada nova.
Antes de você iniciar qualquer preparativo no intuito de criar um ambiente agradável aos olhos do comprador ligue ou e-mail-nos para consulta e aconselhamento grátis.
Abaixo você encontra um resumo com algumas dicas (pode utilizar como um checklist) que irão ajudar você a vender seu imóvel mais rápido e auferindo o melhor preço que por ele pode ser cobrado:
Paredes, tetos, pisos, carpetes, cortinas, luminárias e ventiladoresde teto.
  • Uma mão de tinta faz uma tremenda diferença. Não se esqueça de retocar os rodapés.
  • Tirar poeira, limpar e lustrar as luminárias e ventiladores de teto.
  • Tirar poeira, lavar ou limpar as cortinas.
  • Limpar os carpetes.
  • Encerar os pisos.
Estantes, prateleiras, closet e armários.
  • Organize os objetos nas prateleiras.
  • Doe os objetos, roupas e utensílios, que você não precisa ou não usa mais, para uma igreja ou instituição de caridade.
  • Comece a embalar os itens que você não irá precisar nos próximos meses.
  • Embale todas as roupas que estão fora da estação.
  • Dobre os lençóis, fronhas, adredons, colchas, toalhas e pendure as roupas como se estivessem dispostas num anuncio de venda de closets e armários embutidos.
  • Cheire os armários e/ou closets, e se tiver odor de roupa guardada há muito tempo, espalhe sabonetes ou sachets com odor de sua preferência. Idem para sapateiras.
Eletrodomésticos, maçanetas, puxadores e acessórios para cozinha e banheiro.
  • Certifique-se de que todos os eletrodomésticos funcionam perfeitamente.
  • Verifique se ha torneiras ou chuveiros pingando e conserte.
  • A banheira ou hidromassagem funciona perfeitamente?
  • A porta do blindex abre e fecha suavemente?
  • Lustre todos os acabamentos, puxadores, e maçanetas de metais e troque os que estiverem danificados ou descascando.
Janelas, portas, espelhos e iluminação.
  • Certifique-se de que todas as portas abrem e fecham sem fazer barulho.
  • Idem para portas dos closets e armários.
  • Os espelhos têm alguma mancha ou trincado? -caso positivo, troque.
  • Vidros das janelas e espelhos tem que estar brilhando.
  • Verifique se há lâmpadas queimadas e troque.
  • Se houver cantos escuros crie iluminação.
Mais uma coisa: - já esta comprovado que compradores em potencial se sentem mais à vontade quando os proprietários não estão presentes durante sua visita.

DUVIDAS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS: PERGUNTAS E RESPOSTAS


1 - QUEM PROCURA APARTAMENTO DEVE ATENTAR PARA AS CONDIÇÕES DO PRÉDIO?
  •  Observe fachada do prédio se faltam muitas pastilhas. Gastos com a recuperação, pois a fachada não pode ficar desprotegida.
  •  Informe-se sobre o encanamento do edifício, se é de aço galvanizado. Com o tempo, deverá ser substituído por cobre, PVC ou CPVC uma despesa alta a ser rateada pelo condomínio.
  •  Investigue a parte elétrica. Ela é antiga e ainda não foi redimensionada ? Ainda que voce atualize o quadro do seu apartamento, o mesmo deverá ser feito na rede do prédio.
  •  Verifique as instalações de telefone. Os conduites do prédio estão lotados de fios ? Necessidade de substitui-los por um tipo mais grosso. Isso envolve trocar a instalação de todo o edifício.
  • Veja o estado de conservação dos elevadores. A má conservação implica em "cotas extras" constantes para reparos.
  • Observe o estado de conservação das partes comuns do predio. Riscos, sujeiras nas paredes / tetos e /ou piso quebrados ? Provavel má administração, falta de verba (condominos inadinplentes) , vandalismos ...
  • Se o predio tem Play Ground , área comum a todos os moradores, com saunas, banheiros, quadra polivalente. Fique atento como está o estado de conservação e detalhes de acabamento.
  • Portaria: O porteiro está lá ? A portaria realmente funciona 24 horas ?
  • O porteiro é educado e cortês ?
  •  Garagem. Está seca, bem pintada e conservada ? Ou tem infiltrações e a aparência é pessima ? Saiba exatamente qual será a posição de estacionamento para seu carro, e ou se os porteiros são manobreiros e voce é obrigado a deixar as chaves em quadro proprio na administração / portaria.
2- QUAIS SÃO OS PONTOS SENSÍVEIS EM CASAS E APARTAMENTOS COM MAIS DE 20 ANOS ?
  • Abra bem as torneiras. A primeira água tem ferrugem ? Tubulações enferrujadas precisarão ser substituídas.
  •  Acione a descarga: Vaza água em torno da válvula ? Peça mal encaixada ou quebrada, que necessita de reparo ou troca.
  •  Acione todas as torneiras e as descargas ao mesmo tempo Um ponto rouba água do outro. Exemplo: Você aciona a descarga e o fluxo da torneira para Distribuição hidráulica insuficiente. O jeito é conviver com o problema ou reformar toda instalação.
  • Olhe o rejuntamento dos pisos perto dos ralos. Ele está quebradiço ?
  • Futuras infiltrações no contrapiso ou no apartamento de baixo.
  •  Observe o piso, especialmente junto das portas se está inchando ou levantado. Acúmulo de água da limpeza ou da chuva, será preciso vedar melhor as portas.
  •  Cheque o aquecedor a gás, se o aparelho fica em local fechado é perigo à vista: é preciso transferi-lo para um ambiente ventilado ou trocar de sistema de aquecimentor.
  •  Acenda todas as luzes de uma vez (melhor entre 18h e 20h ). Cai a intensidade de luz Quadro elétrico mal dimensionado. Procure uma ponta de fio e se ele é de pano ou o revestimento plástico está ressecado precisa ser trocado. Materiais velhos, que devem ser substituídos por fiação com revestimento antichamas.
  • Conte as tomadas e veja se são poucas para os aparelhos e os equipamentos que serão instalados, para não ter que rasgar as paredes para criar novos pontos.
  • Abra o quadro de luz e veja se ele tem fusíveis ? - Trocar por disjuntores para ter mais segurança. Fuga de corrente - a fiação fina sobrecarregada, aquece e eleva o consumo.
  •  Olhe a conta de luz, ela esta muito alta ? É preciso trocar os fios.
  •  Bata levemente nas paredes, o som é oco dilatação das paredes ou vazamento, o que provoca o descolamento da massa de revestimento. -Toque as paredes. Elas estão frias e úmidas ? - Falta de sol ou vazamento.
  • Procure trincas e rachaduras. São grandes ou aparecem no encontro de paredes e pisos? Problemas na estrutura do prédio ou da casa.
  • Jogue uma bolinha de gude perto dos ralos Ela corre em direção diferente Inclinação errada do piso, o que faz a água empoçar, causando infiltrações. Deve-se refazer o contrapiso.
  • Examine os armários. Prateleiras e portas empenaram ou tem cupins e brocas. Reforma cara, que não compensa o resultado.
  • Bata de leve nos azulejos. Faltam alguns e outros estão soltos ? Dificuldade para encontrar peças de reposição, muitas vezes caras. O risco é ter que trocar tudo.
  • Toque o carpete Ele está úmido ? Falta de sol ou vazamento.
  • Observe o piso. Ele é de granilite, ladrilho hidráulico ou cerâmica sextavada e está estragado ? Troca de todo o revestimento. Reformar o granilite é impossível; e cerâmica sextavada é difícil de ser encontrada; e o ladrilho hidráulico novo fica bem diferente de um usado.
  • Olhe sob o carpete. Há alguns tacos soltos e arranhados ? Aproveitamento dos tacos; colando os que estão soltos, rejuntando, lixando e passando verniz.
  • Examine janelas e portas de madeira. Elas têm furos e áreas fofas ?Ataque de cupins e brocas, além de apodrecimento. Deve se recuperar ou trocar.
  • Abra e feche portas e janelas. De madeira ou de ferro elas estão bambas.Falta de manutenção nas roldanas que permitem ás esquadrias correr. Podem deixar entrar água. Devem ser consertadas
  • Experimente maçanetas fechaduras e dobradiças. Elas funcionam mal e tem ferrugem. Não há o que fazer, a não ser substitui-las.
  • Respire fundo. Há cheiro de mofo. Falta de sol ou vazamento.
  • Olhe para cima. O teto está escuro ou tem bolhas ? Vazamento ou infiltração, com certeza !
  • Examine paredes e teto. Foram pintados recentemente ? Tentativa de disfarçar problemas com umidade.

3- PARTICULARIDADES DE APARTAMENTOS DE ÚLTIMO ANDAR E CASAS:
  • Olhe o forro e o teto sob a laje externa. Ha sinais de infiltração ou pintura recente ? Saiba exatamente quais são as causa..
  • Infiltrações. É bom investigar as causas.

4- QUAIS SÃO OS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS QUE DEVERÃO SER APRESENTADOS PARA A COMPRA SEGURA DE UM IMÓVEL ?
Os profissionais da ACESSE IMOVEL estão preparados para assessorá-lo em todas as etapas da aquisição do seu imóvel, com profissionais altamente competentes, treinados, e com todo o suporte administrativo e jurídico que se fizer necessário, em um ambiente agradável especialmente projetado para atendê-lo bem.
Na realização de um negócio imobiliário, você terá que verificar a documentação relativa ao imóvel, não basta acreditar e ter boa-fé no que lhe garante o vendedor do imóvel.
A compra ou venda de um imóvel, é sem dúvida alguma, mais importante do que a compra de qualquer outro bem, seja um carro, um eletrodoméstico, etc.., pois em alguns casos, essa compra será realizada uma única vez em toda a vida e será justamente este bem imóvel, que garantirá abrigo e tranqüilidade não só a você, mas como a toda sua família.
Uma análise prévia de alguns documentos, podem evitar enormes aborrecimentos futuros, e não raro, uma perda de grandes valores.
Para sua segurança e tranqüilidade, detalhes de fundamental importância serão observados, partindo da emissão da certidão atualizada do imóvel ( Certidão de Onus Reais ), junto ao cartório do Registro de Imóveis competente. Nela poderá ser verificado quem realmente é o proprietário, e se o mesmo poderá negociá-lo. Também, se existe quaisquer ônus ou impedimento (hipoteca, penhora, arresto, intransferibilidade judicial, etc.) que possam impedir a negociação.
Se você adquire imóvel de "pessoa física", deverão ser exigidos, para fins de Registro no Ofício Imobiliário competente, os seguintes documentos:
Certidões dos vendedores:
  • Certidão Negativa da Vara Cível;
  • Certidão Negativa da Vara de Execução Fiscal;
  • Certidão Negativa de Tributos Federais;
  • Certidão Negativa Trabalhista;

Certidões do Imóvel:
  • Certidão de Onus Reais;
  • Certidão Negativa da Vara de Execução Fiscal;
  • Certidão de Quitação Fiscal e Enfiteutica, emitida pela Prefeitura;
  • Certidão Negativa da FUNESBOM (Bombeiros);
  • Declaração de Quitação Condominial;
  • Imóvel Foreiro: Vendedor terá que apresentar o Alvará emitido pelo detentor do Foro (após pagar a taxa de Laudemio que varia entre 2.5% a 5% ).

Se você adquire imóvel de "Pessoa Jurídica" (empresa), deverão ser observadas, para fins de registro no Ofício Imobiliário competente,
as mesmas orientações anteriormente citadas para a aquisição junto a pessoas físicas, além de outras particularidades, notadamente a
obrigatoriedade da apresentação da CND (Certidão Negativa de Débitos)
do INSS, salvo nos casos em que a empresa tenha como uma das atividades em seu contrato social a comercialização de imóveis.
5- DE QUEM É A RESPONSABILIDADE DO PAGAMENTO DAS CERTIDÕES EMITIDAS, DO LAUDEMIO (SE TIVER) , DO ITBI, DA ESCRITURA E DO REGISTRO?
  • Quem paga todas as Certidões necessárias para a Lavratura de uma Escritura Publica de Compra e Venda é o VENDEDOR;
  • Quem paga o LAUDEMIO e taxa de FORO (se tiver alguma
  • pendente) é o VENDEDOR.;
  • O pagamento do ITBI, é de responsabilidade do comprador.
  • O pagamento da Escritura (Ato da Escritura ao cartório) e o devido REGISTRO no RGI é de responsabilidade do COMPRADOR;
  • A comissão de venda, quem paga é o VENDEDOR;
6- PODE ME DAR UMA EXPLICAÇÃO ACERCA DO SINAL E PRINCIPIO DE PAGAMENTO ?
De uma forma bem simples, o sinal é popularmente conhecido, como aquele valor dado pelo comprador "PARA GARANTIR O NEGÓCIO", entretanto, sua importância vai muito mais além.
Juridicamente falando, o sinal firma a presunção de acordo e torna obrigatório a conclusão do contrato, segundo o Art 419 do Novo Código Civil Brasileiro, ou seja, o sinal demonstra a real intenção das partes em concluir o negócio.
Ocorre contudo, que nos recibos de sinal e princípio de pagamento, é comum encontrarmos a cláusula de arrependimento prevista no Artigo 420 do Novo Código Civil, determinando em resumo, de que se o comprador se arrepender, perderá o sinal que deu, e se for o vendedor quem desistir, terá que devolver o sinal recebido em dobro.
A prática tem nos mostrado entretanto, que esta cláusula quase sempre acaba sendo discutida na justiça, pois muitas vezes a venda não é concretizada, por acusações de ambas as partes, ou seja, o vendedor não quer devolver o sinal recebido, por que alega que o comprador desistiu do negócio, e o comprador por sua vez quer receber o sinal em dobro, por que alega ter desistido da compra por culpa do vendedor, que omitiu algum fato, ou deixou de praticar algum ato.
Por tudo isso, lembramos à você, que antes de efetuar o pagamento do Sinal, pense bem, analise a situação do imóvel e de quem está lhe vendendo, consulte pessoas e órgãos que entendam do assunto, para depois não cair em arrependimento e perder dinheiro, não se esquecendo ainda, de pedir o competente recibo de sinal descriminado, que poderá vir a ser sua garantia em caso de litígio judicial.
7- É VERDADE QUE SÓ É DONO DO IMÓVEL QUEM REGISTRA A ESCRITURA NO REGISTRO DE IMÓVEIS?
Não basta apenas ter uma promessa de compra e venda, ou mesmo uma escritura pública, é essencial que a escritura pública seja levada a registro no cartório do registro de imóveis.
Nossa colocação se justifica, pelo fato de que uma pessoa só será considerada realmente proprietária de um imóvel, quando levar a escritura para ser registrada e seu nome passar a constar nos livros do cartório de Registro de Imóveis.
Uma vez efetuado o registro, toda e qualquer certidão que for requisitada, aparecerá sempre o seu nome como proprietário, ao passo que caso você faça somente a escritura definitiva, continuará a aparecer o nome do antigo proprietário.
O registro de imóveis, diferentemente da escritura de compra e venda, não pode ser efetuado em qualquer cartório, somente poderá ser realizado no cartório que abranja a localidade onde está situado o imóvel, cada cartório de registro de imóveis, abrange uma determinada quantidade de bairros.
O registro de imóveis, também pode ser efetuado por qualquer um, inclusive pelo novo proprietário, bastando levar a escritura pública ao cartório competente e pagar as taxas.
Nunca deixe de Efetuar o Registro de Imóveis, é simples de fazer, e é a única segurança que você possui sobre seu imóvel, afinal de contas, SÓ É DONO QUEM REGISTRA.
8- PORQUE DEVO CONTRATAR UM CORRETOR DE IMOVEIS PARA EFETUAR O TRABALHO DE VENDA DO MEU IMÓVEL ?
  • Divulgação imediata do seu imóvel sem perda de tempo e economia com anúncios.
  • Contratando um corretor, ele saberá como divulgar o seu imóvel e você não terá que perder até algumas semanas para saber que estava veiculando o anúncio de forma ineficiente e no meio errado. Não basta veicular em um só meio, mas em vários, para obter melhor resposta, e isso custa caro. Você tentando vender é somente uma pessoa envolvida no processo, Contrate somente um corretor credenciado e tenha a possibilidade de ter mais de um profissional trabalhando para você .Isto porque os profissionais de intermediação trabalham em parceria e o seu imóvel pode ter a chance de estar nas mãos de diversos profissionais, apesar de somente um gerenciar todo o processo de venda. Em nosso caso, a ACESSE IMOVEL trabalha em parceria com profissionais e empresas imobiliárias que são associados a BNIBolsa de Negócios Imobiliários do Rio de Janeiro.
  • Para dar segurança a sua família e ao seu patrimônio.
Um corretor se encarrega de fazer uma prévia seleção de quem deve ou não conhecer seu patrimônio e sua intimidade, levar qualquer um para sua casa pode sair muito mais caro do que a comissão do corretor, um seqüestrador ou ladrão pode muito bem desistir de roubá-lo quando percebe que o negócio é feito por um corretor de Imóveis.
  • Para evitar especulações e perda de tempo.
  • Muita gente usa seu imóvel para servir de referência, o proprietário sem corretor de imóveis não sabe quando isto acontece e acaba perdendo tempo.
  • Para não ficar preso nos finais de semana com diversos pseudo-pretendentes, que na realidade poderão ou não visitá-lo.
  • O corretor sempre irá definir a melhor hora e o melhor dia para você. Além disso, o proprietário não saberá administrar os pontos fortes de seu patrimônio nem contornar os pontos fracos, ao passo que um profissional saberá lidar com estas dificuldades.
  • Para saber lidar com a parte burocrática.
  • A legislação imobiliária é extensa e complexa e os contratos de compra e venda são documentos legais, um contrato mal escrito pode fazer com que a venda não se concretize, ou atrase seus recebimentos, ou ainda custar a você muito dinheiro em reparos e correções. Um corretor de imóveis sabe quais atos precisam ser feitos e pagos por você, sabe qual documentação você deve ter em ordem para poder vender e como as restrições contratuais e de zoneamento locais podem afetar a transação, Se houver erros em sua documentação ou sua propriedade, o corretor saberá corrigi-las.
  • Segurança legal : -Caso o profissional se comporte de má fé, existe uma entidade profissional que se encarrega de fiscalizar regulamentar e penalizar os corretores de imóveis, denominada CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis ). Por outro lado, negociando direto com o comprador , você poderá esquecer de registrar em documento as condições ideais de negociação e ter dificuldades para recebimento ou cancelamento eventual da operação de venda, caso venha a ser necessária.



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Dicas para manter o escritório organizado

Você se sente perdido na sua mesa e vive procurando papéis no meio das pilhas?

Tem alguma pasta em cima da sua mesa que você nem sabe o motivo de ela estar lá?

Você tem vergonha de um cliente ver a bagunça do seu escritório?


Seu armário está tão cheio que não cabe mais nada dentro, e quando precisa abrir você tem que tomar cuidado para não cair nada em sua cabeça? Se a resposta for sim para qualquer uma dessas perguntas, você precisa de uma organização urgente.



Ter um escritório bagunçado é igual a perder tempo útil, tempo que poderia ser usado para fazer coisas mais produtivas, convenhamos, do que procurar papéis e revirar pastas. Por isso, separamos sete dicas para você se organizar melhor em 2011.



1- Use arquivos com pastas suspensas



Não é necessário apenas guardar os arquivos em pastas; você precisa ter facilidade em achar o que você está procurando. Fica mais fácil as pastas estarem penduradas e etiquetadas.



2 – Tenha um arquivo para os arquivos



Use o computador para fazer um índice com os nomes das pastas que estão nos arquivos. Não repita os nomes de identificação. Ficará mais fácil localizar o documento certo e sem perder tempo.

3 – Mantenha uma lista de coisas ‘a fazer’. E depois faça-as



Trabalhe com uma pasta em sua mesa que será sempre para as prioridades do dia. Depois que executar a atividade, arquive-a. Tente abrir uma nova pasta somente quando fechar e der por encerrada a anterior.



4 – Use a lata de lixo



Jogue fora os papéis e documentos que você não precisa mais.



5 – Livre-se das pastas “diversos” e “outros”



Arquivos com esses nomes normalmente viram lixeira de papéis de que você não precisa e não mexe durante anos.



6 – Organize as informações de contato



Cartões de visitas normalmente se transformam em bagunça. Faça uma pasta para colar ou grampear esses cartões. Use também um programa de computador como o Microsoft Office Outlook ou o Windows Live Mail para organizar e selecionar os seus contatos. É mais fácil, e você não corre o risco de ficar com uma pilha de cartões encostada num canto da sua mesa.



7 – Use seu computador



Em vez de guardar um monte de papel, escaneie e faça uma pasta no computador de arquivos. Hoje, isso facilita a organização e o acesso de informações com mais agilidade.


FONTE: MARKETING E PUBLICIDADE IMOBILIÁRIA

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quarta-feira, 20 de abril de 2011

Como reconhecer o potencial de um imóvel antigo.

Antes de riscar aquele apartamento antigo, em estado de conservação duvidoso, de seus planos de compra, confira essa reportagem. Espaços amplos, pés-direitos generosos e detalhes charmosos de um imóvel podem estar ofuscados por vazamentos, rachaduras, revestimentos danificados e pela má distribuição dos ambientes.


Às vezes, o estado de deterioração é tão avançado que a desvalorização pode atingir até 50% do valor de mercado da unidade. Ou seja, você pode adquirir um imóvel de cerca de 100 m² pelo preço equivalente ao de uma unidade popular, normalmente com tamanhos entre 40 m² e 50 m².



Mas antes de sair por aí achando que comprar um apartamento antigo é sempre um negócio da China, faça uma avaliação criteriosa para descobrir as causas da desvalorização. O primeiro ponto a ser analisado é a localização. Um apartamento pode até preencher suas exigências, mas se estiver numa área muito degradada, não será um bom negócio.



Outro aspecto muito importante é a vizinhança. Procure conhecer por alto os hábitos de seus futuros vizinhos e analise se o ambiente do local é compatível com seu modo de vida. Além disso, fique atento a dois aspectos: utilização e idade das unidades. O uso comercial, por exemplo, aumenta o tráfego de visitantes e pode interferir na segurança dos outros moradores. Quanto ao tempo da construção, a vida útil de um imóvel é de 60 anos, depois disso a desvalorização é muito grande em razão da possível deterioração das estruturas.



Para evitar surpresas, ao visitar o imóvel, examine, com ajuda de um especialista, as instalações hidráulicas e elétricas do apartamento e do prédio. Quando o encanamento e a fiação estão em mau estado apenas na unidade, uma boa reforma pode resolver. Mas se o problema for geral, em todo o edifício, existe o risco de interdição do prédio e até de acidentes graves. Procure saber também se há propostas de melhorias no condomínio.



A etapa final para detectar o potencial da unidade para se tornar seu novo lar é o acabamento externo e a distribuição interna dos ambientes. Rachaduras muito extensas e profundas na vertical são a deixa para identificar um imóvel condenado. “Quando uma parede aparenta que vai cair, cai mesmo”, diz o decorador Ricardo Cintra, da Oficina de Projetos.



No mais, de acordo com Cintra, tudo tem jeito. Um piso de tacos já opaco pode ganhar brilho e beleza com raspagem e uma aplicação de ácido para clarear as marcas da deterioração. Já os azulejos e pisos podem ser sobrepostos por texturas e novos revestimentos sem nenhum quebra-quebra. Veja a seguir as fotos do antes e depois e alguns detalhes da reforma que transformou um apartamento antigo e sem graça na Avenida Paulista, num charmoso e bem aproveitado misto de casa e escritório.

Fonte: Fernanda Couto (Planeta Imóvel)

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Venda bem seu imóvel!

Pensando em vender imóvel usado e não sabe o que fazer? Calma. Antes de tomar qualquer atitude precipitada como estabelecer preço, procurar corretor de imóveis, definir imobiliária, colocar uma placa com o tradicional "vende-se" ou mesmo fazer aquela propaganda no seu círculo de amizade no "mundo real" e virtual, leia esta matéria até o fim. Nessa reportagem você vai encontrar dicas que podem ser úteis tanto para antes quanto durante o processo de venda de um imóvel.

Ao optar pela venda de um imóvel, o proprietário deve se cercar de alguns cuidados básicos para fazer um bom negócio. Um deles é cuidar da boa apresentação do imóvel. O presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci/RN) e diretor da Bezerra Imóveis, Waldemir Bezerra, explica que o bom estado de conservação do imóvel é importante no momento da venda. "A infraestrutura deve estar conservada, por isso é sempre importante fazer uma reforma básica, inclusive checando as condições das instalaçõeselétricas e hidráulicas", explica.

Imóveis com uma infraestrutura ruim depreciam muito a comercialização e o valor da venda fica, na maioria das vezes, aquém do esperado pelo proprietário. Waldemir conta que existem pessoas especializadas em comprar imóveis que apresentam infraestrutura deficitária para vender por um valor bem superior depois de uma reforma simples que poderia ter sido feita pelo próprio proprietário.

Na análise de Waldemir, apenas um corretor de imóveis pode evitar que o proprietário saia perdendo na venda. "Esse profissional é preparado para analisar todos os detalhes antes da venda e alertar o proprietário a respeito dos riscos que ele corre ao optar por vender o imóvel sem fazer as alterações necessárias na infraestrutura. Além disso, é o corretor a pessoa mais indicada para fazer uma avaliação e dizer quanto deve ser cobrado pelo imóvel", assegura o presidente do Creci.

Os honorários de um corretor de imóveis variam entre 5% a 10% do valor do imóvel e podem ser pagos em parceria entre vendedor e comprador. Embora muitas pessoas ainda resistam em vender o imóvel sem a parceria de um corretor, o presidente do Creci/RN afirma que atualmente os proprietários de imóveis estão bem mais conscientizados da necessidade do corretor para fechar um bom negócio.

Depois de fazer um "check up" no imóvel a ser comercializado e escolher o seu corretor de vendas, o proprietário deve ter em mãos toda a documentação para fazer a transferência do imóvel o mais rápido possível caso a venda seja concretizada. Normalmente o pagamento das despesas com a documentação do imóvel ficam a cargo do comprador e variam entre 5% a 7% do valor total do imóvel. "Se essa documentação não ficar pronta de forma ágil, o cliente interessado pode desistir da compra", aponta.

Em caso de venda através de financiamento bancário, a falta de parte dessa documentação pode prejudicar a formalização com o agente financeiro. A exceção, segundo o presidente do Creci/RN, é se o imóvel ficar em áreas que tenham concessões do município, estadoou união. É o caso das praias. "As pessoas que são proprietárias de imóveis em algumas dessas áreas têm que pagar além da documentação tradicional uma parte à prefeitura pela concessão anual da terra", explica Waldemir. 



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terça-feira, 19 de abril de 2011

Aumenta a procura por escritórios de alto padrão.

Empresas estrangeiras, principalmente dos segmentos de telecomunicações e tecnologia estão chegando ao Brasil, aumentando a demanda para escritórios corporativos de alto padrão, com elevada qualidade.

Há também grande procura por empresas que já estão no país, mas precisam de espaços maiores e mais modernos. Hoje, a taxa de vacância média da cidade de São Paulo - relação entre o número de imóveis disponíveis e o volume total construído é de 2,3%,
com a entrada de aproximadamente 230 mil metros quadrados de estoque.

Atenta ao crescimento deste mercado, a consultoria imobiliária Binswanger Brazil reestruturou seu departamento comercial e criou uma unidade voltada especificamente para instalação e relocalização de empresas de médio e grande porte. Segundo Melissa Prado Spinelli, a escassez de áreas de escritórios de alto padrão fez com que os valores de locação para edifícios Classe A aumentassem expressivamente. Na Zona Sul de São Paulo, o metro quadrado já chega a R$ 190.

Em média, em 2010 houve aumento de 20% nos preços médios do metro quadrado para locação, saindo de R$ 98/ m², em 2009, para R$ 112/m², no final de 2010. No ano, São Paulo teve uma das menores taxas de vacância: apenas 5,7% para edifícios de alto padrão e 2,9% para os de classe B.
Enquanto em todo o ano de 2009 foram entregues, aproximadamente, 160 mil metros quadrados de estoque de edifícios de alto padrão, no segundo semestre de 2010 chegou-se a cerca de 125 mil metros quadrados de novos escritórios e a projeção para 2011 já bate os 293 mil, devendo elevar a taxa de vacância para 7% no ano que vem.

Hoje, o mercado corporativo de São Paulo é considerado maior e o mais importante do país, com, aproximadamente, 9,2 milhões de metros quadrados de área útil.

Destes, cerca de 2,4 milhões são de alto padrão (AAA, AA e A); 3 milhões são classe B e 3,5 milhões de classe C, distribuídos em 12 regiões de escritórios – nove principais, como Centro, Paulista, Jardins, Faria Lima, Itaim, Vila Olímpia, Berrini, Chácara Santo Antônio e Marginal; e ainda três regiões alternativas, como Moema, Alphaville e Barra Funda.

Ainda segundo a Binswanger, uma nova tendência no setor surge depois dessa recuperação: a consolidação da preferência pela locação em vez da aquisição. Isso significa que, ter uma sede própria já foi há algum tempo sinônimo de força corporativa, mas, atualmente, a grande maioria de empresas está entendendo que é melhor aplicar os recursos financeiros em suas atividades core-business”, em vez de imobilizá-los na compra de uma sede.



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