terça-feira, 30 de novembro de 2010

Casas voltam ao mercado

Projetos contemplam unidades linear ou dúplex, quintal e garagem, sem pesar tanto no bolso.

Rio - As casas voltam a tomar conta do mercado imobiliário mesmo no segmento econômico. Há unidades linear ou dúplex, com quintal e garagem. Os preços também são acessíveis e ainda contam com financiamento de até 30 anos pela Caixa Econômica Federal. Alguns empreendimentos se enquadram no ‘Minha Casa, Minha Vida’, ou seja, as moradias custam até R$ 130 mil. Bairros como Campo Grande têm recebido inúmeras casas. A construtora Leduca, por exemplo, adianta que vai lançar um condomínio de casa, com três quartos e 80 metros quadrados, além da varanda.

“O preço das unidades ainda não está fechado, mas estudamos algo em torno de R$ 160 mil. O morador de casa não gosta muito do condomínio por conta de ser uma despesa mensal. Por outro lado, estamos eliminando o gasto com a manutenção do elevador , como acontece nos condomínios de prédios”, explica Paulo Marques, diretor da Leduca. Ele disse ainda que vai construir mais 120 casas, com suíte, pelo programa habitacional do governo federal também em Campo Grande.

A Fernandes Araujo já atua no bairro com o Residencial Victoria, na Estrada da Posse 1.047. São casas prontas de dois quartos com mais de 69 metros quadrados, churrasqueira, garagem coberta e quintal. O imóvel é vendido a partir de R$ 130 mil, com financiamento em até 30 anos da Caixa. O FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) pode ser usado para abater a dívida. 

Já o condomínio Jardins de Sancerre, da AG Prima, também em Campo Grande, contará com casas dúplex com garagem. O lazer inclui piscinas adulto e infantil, quadra, churrasqueiras, sauna, bar, ciclovia e parque infantil. A casa modelo fica na Estrada do Mendanha 3.346.

Novo feirão de imóveis no Rio

Campo Grande vai receber um feirão de imóveis nos dias 4 e 5 de dezembro, com apoio da Caixa Econômica Federal. O evento será no estacionamento do hipermercado Makro, na Estrada do Mendanha. Pelo menos quatro grandes construtoras como Rossi, MRV, CHL e Living, além da AG Prima se uniram para promover o feirão, que terá foco nos imóveis do ‘Minha Casa, Minha Vida’.

Fonte:
O Dia Online



Imóvel em BH.

Os possíveis cenários para o crédito imobiliário brasileiro

Diante da crescente demanda por crédito imobiliário, existe possibilidade real de em 2014 os recursos da poupança se tornarem insuficientes para financiar a produção e aquisição de imóveis, paralisando o mercado. No seminário Dia do Crédito Imobiliário, promovido pelo Secovi-SP em 23 de novembro, em que as alternativas a esse esgotamento foram debatidas por representantes de bancos públicos e privados, Osmar Martinez, gerente nacional de Negócios Imobiliários para Pessoa Jurídica do Bradesco, expôs os quatro cenários possíveis para o crédito imobiliário brasileiro: manutenção da exigibilidade dos recursos da caderneta de poupança com Selic em alta; manutenção da exigibilidade com Selic baixa; fim da exigibilidade com a Selic elevada; e fim da exigibilidade com a Selic baixa.

Considerando que a poupança cresce a 20% ao ano, enquanto o crédito imobiliário cresce a 40%, a melhor opção é que a poupança deixe de ser a principal fonte de financiamento. “Esta última possibilidade - fim da exigibilidade dos recursos da poupança e Selic baixa - é o melhor dos mundos, pois será possível investir os ativos dos bancos em fontes primárias (empreendimentos imobiliários) e secundárias (papéis de crédito imobiliário)”, disse Martinez.

“O custo do dinheiro é medido pelo quanto de moeda é investido na economia. Sem que o banco tenha de aplicar um teto máximo de recursos em habitação e obedecer o Mapa4, o crédito imobiliário passa a ser, efetivamente, negócio”.

Fontes alternativas de recursos

Com a previsão de esgotamento da poupança, Luiz Antônio Nogueira de França, presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), defendeu o covered bonds, a securitização, a LCI (Letra de Crédito Imobiliário) e a LTI (Letras Financeiras com Lastro Imobiliário) como fontes de recursos para o crédito imobiliário.

Martinez, do Bradesco, defendeu o estímulo à emissão de LCI e Fernando Baumeier, superintendente da área de Planejamento e Funding de Negócios Imobiliários do Santander, considerou os covered bonds como a grande saída para a falta de recursos no Brasil, pois o risco fica completamente com os bancos, além das LCIs, da securitização e dos fundos de pensão.

“Na Alemanha, esse instrumento de crédito, que já tem mais de 50 anos de uso, não registrou um único default. E na Espanha, 50% da carteira hipotecária foi gerada com covered bonds, que distribuirão 28 bilhões de euros até 2020. Esse mercado é pujante e assegura os investidores e os sistemas bancários”, concluiu.

Hus Morgan Daroque, superintendente de Crédito Imobiliário do grupo Itaú-Unibanco, defendeu um mix de três fundings: poupança (captação de curto prazo), securitização e covered bonds ou LCIs, que são fontes de captação de longo prazo.

Da mesma forma pensa o superintendente executivo de Crédito Imobiliário e Consórcio do HSBC, Antonio Barbosa. “A poupança não acabará, mas vai depender da quantidade de fundings disponíveis. A composição desses fundings garantirá o crescimento do mercado e da economia”, opinou.

O presidente do comitê de produtos financeiros imobiliários da Anbima, Rodrigo Machado, disse que apesar de o covered bonds ser uma solução possível para a falta de crédito imobiliário, o instrumento atrela o mercado à capacidade de endividamento do investidor, e isso não é muito seguro. “O mercado de capitais, por sua vez, é limitado à capacidade de poupança do mundo”, defendeu.

Conforme Machado, os fundos de pensão ainda não trabalham com toda a sua capacidade e assim como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são ativos de longo prazo, indexados a preços e com boas garantias para os investidores. “O mercado secundário ainda não é uma realidade, mas estamos transformando essa indústria, que tem condições de ser o pilar de sustentação do setor imobiliário quando os recursos da poupança se tornarem insuficientes”, finalizou.

Para incentivar o avanço da securitização no Brasil, Sergio Odilon dos Anjos, do Departamento de Normas do Sistema Financeiro do Banco Central, defendeu o cadastro positivo, pois a previsão contratual mitiga riscos financeiros, que por sua vez evitam a criação de passivos para as instituições financeiras. “Transparência nas operações permitem favorecimento aos clientes. Deve-se lembrar que o crédito imobiliário é a porta de entrada para fidelizar a relação desses clientes com os bancos”.

Na análise do representante do Banco Central, as letras financeiras com lastro imobiliário têm público distinto, são instrumentos modernos e devem ser estimulados. “Aperfeiçoamentos precisam ser feitos com muita cautela para que as LFIs não percam suas características”, recomendou.

Quanto às novas fontes de recursos, Odilon dos Anjos falou da necessidade de melhorar o Fundo de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC), a fim de permitir a ampliação dos prazos de financiamento. “Afora isso, as condições são satisfatórias para estimular o mercado secundário, pois a inadimplência permanece em queda e o mercado adotou o loan-to-value definido no tratado de Basiléia II, que permite a mitigação de riscos financeiros”.

Fonte:
R7/Imóvelweb



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Compra de imóveis pela internet cresce no Rio

Ferramenta incrementa o mercado imobiliário

Os corretores online da Basimóvel comemoram mais um sucesso. Eles venderam 19 unidades do empreendimento Freedom Club Residence, da Calçada, na Barra da Tijuca com média de R$ 280 mil por apartamento. Segundo o diretor de Internet da imobiliária, Cláudio Marins, isso mostra que a empresa acertou ao investir neste canal de atendimento.
"Atualmente, quem planeja comprar o imóvel acessa primeiro a web para depois procurar um estande de vendas. Nossa equipe, com 60 corretores que atuam na venda de imóveis de médio e alto padrão, faz o atendimento por meio do chat (sala de bate papo na Internet). Em seguida, agenda com o cliente uma visita no empreendimento que ele está interessado", explica Marins.

O Freedom terá 300 apartamentos de três quartos, com preços a partir de R$ 229 mil, e lazer completo na região que se valoriza na cidade a Av. Abelardo Bueno, a "Avenida do PAN". Todos os apartamentos foram vendidos antes do lançamento. A construtora Calçada é tradicionalmente conhecida pela qualidade no acabamento e na pontualidade de entrega dos empreendimentos.

Fonte: Odia

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segunda-feira, 29 de novembro de 2010

Melhor Empreendimento do Ano traz conceito de residências suspensas



Residêncial Éden      

A construtora Laguna recebeu ontem, 24 de novembro, o prêmio de melhor Empreendimento do Ano, edição 2009-2010, considerado um dos mais importantes do setor imobiliário, concedido pela Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-PR).

Além do Empreendimento do Ano, concedido à Laguna com o Residência Éden – edifício de altíssimo padrão que traz um arrojado conceito de residências suspensas – a Ademi-PR premiou também a Invespark e o fundador da Casteval, Osvaldir Benato, com os prêmios Incorporador do Ano e Personalidade do Ano, respectivamente.



Considerada uma das empresas jovens mais inovadoras do mercado, a Construtora Laguna está também entre as de melhor reputação e solidez. A empresa cresce a uma taxa média de 36% ao ano e vai comemorar 15 anos de mercado no próximo ano, com avanços significativos.

Reconhecida pelos diferenciais de construção, tecnologia, design e sustentabilidade predial, a Laguna tem como estratégia oferecer sempre imóveis diferenciados e de alto valor agregado.

Hoje, detém um importante portfólio de empreendimentos residenciais e comeciais, expandindo sua atuação, em um curto período de tempo, para o setor corporativo de locação e build to suit, nas áreas de escritórios corporativos, industriais e hoteleira.

Este ano, lançou o Complexo Empresarial Comercial e Corporativo Iguaçu 2820, planejado para ser um o primeiro Green building de Curitiba e um dos primeiros do Brasil.

Iniciou também este ano a expansão do seu Condomínio Logístico, em São Carlos (SP), que é primeiro do gênero localizado no importante parque industrial paulista.

O empreendimento também busca a certificação Green Building e atualmente abriga a multinacional sueca Eletrolux S.A., tendo como novo cliente a Indústria MUV, fornecedora de serviços de produção em termoplástico injetado para os mais diversos segmentos, incluindo a linha branca.


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Corretores de imóveis podem ter isenção de IPI na compra de veículos
Os filiados aos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis (Creci's) que destinem seus veículos ao exercício da profissão poderão ter isenção do Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI) na compra de automóveis. É o que estabelece projeto aprovado nesta quarta-feira (24) pela Comissão de Direitos Humanos e Legislação Participativa (CDH).

O projeto (PLS 197/10) agora segue para a Comissão de Assuntos Econômicos (CAE), onde terádecisão terminativaDecisão terminativa é aquela tomada por uma comissão, com valor de uma decisão do Senado.

Quando tramita terminativamente, o projeto não vai a Plenário: dependendo do tipo de matéria e do resultado da votação, ele é enviado diretamente à Câmara dos Deputados, encaminhado à sanção, promulgado ou arquivado. Ele somente será votado pelo Plenário do Senado se recurso com esse objetivo, assinado por pelo menos nove senadores, for apresentado à Mesa. Após a votação do parecer da comissão, o prazo para a interposição de recurso para a apreciação da matéria no Plenário do Senado é de cinco dias úteis. .

O texto é de autoria do então senador Romeu Tuma (1931-2010) e contou com o voto favorável do senador Gerson Camata (PMDB-ES). Em seu relatório, Camata incluiu no projeto a obrigatoriedade de filiação do corretor de imóveis à Creci, autarquia na qual devem ser inscritos esses profissionais. O relator ressaltou que, por se tratar de uma matéria referente ao estímulo ao emprego, cabe a aprovação pela CDH.
O PLS altera a Lei 9.989/95, que trata de diversas situações referentes a isenção de IPI.
Fonte: Agência Senado



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Lote de 200 m² tem apartamentos de até 6,5 milhões

Leblon perde mais uma casa para construção de prédio com apartamentos de até R$ 6,5 milhões.


Imóvel na quadra da praia teve apartamentos de até R$ 6,5 milhões vendidos antes mesmo da demolição.Foto: Marcelo Piu - O Globo




Uma das últimas casas das quadras paralelas à Praia do Leblon vai ao chão em breve para dar lugar a mais um prédio de apartamentos de alto padrão, conforme mostra reportagem de Isabela Bastos, com a colaboração de Luiz Ernesto Magalhães. Localizado na Rua José Linhares 21, o imóvel de dois andares e subsolo foi vendido há três meses à construtora Concal, que pretende erguer no local um empreendimento com três apartamentos - dois duplex e um triplex. Fora do perímetro da Área de Proteção ao Ambiente Cultural (Apac) do Leblon e a poucos metros da orla, a casa, erguida num terreno de cerca de 200 metros quadrados, foi negociada numa transação milionária, cujos valores são guardados a sete chaves pela construtora. Batizado de Conde San Remo, o novo prédio já teve as unidades vendidas - por valores variando entre R$ 4,5 milhões e R$ 6,5 milhões - antes mesmo de o imóvel ser demolido.

- Não posso dizer o valor. O terreno custou um bocado de dinheiro, mas foi um bom negócio. Vamos receber a casa na semana que vem e ela deverá ser demolida em 15 dias - diz o presidente da Concal, José Conde Caldas, sem esconder que um terreno de 360 metros quadrados no Leblon não sai por menos de R$ 5 milhões.

A construtora já obteve da Secretaria de Urbanismo (SMU) as licenças para demolir a casa, que pertencia ao jornalista Ricardo Boechat, e construir o prédio, que terá 25 metros de altura - o máximo permitido para a rua pelo Plano de Estruturação Urbana (PEU) do Leblon. Os apartamentos terão entre 195 e 321 metros quadrados e pelo menos duas vagas de garagem cada um.

Casas fora da Apac são cobiçadas por construtoras

As casas da praia ou próximas a ela não são os únicos alvos do mercado imobiliário no Leblon. Com os espaços para construção ficando cada vez mais escassos no bairro, os olhos das construtoras têm se voltado aos pequenos prédios não protegidos pela Apac. De acordo com o presidente da Concal, de 50 a 60 pequenos imóveis multifamiliares são considerados hoje potenciais negócios futuros. Eles reúnem condições favoráveis por não contarem com garagens ou elevadores, acumularem problemas de conservação ou dívidas em tributos ou terem proprietários mais permeáveis a negociações. Só a Concal ergue no momento cinco obras na área, sendo quatro no Leblon e uma em Ipanema. E está em negociação avançada com os donos de outros três imóveis.

- Essas cinco obras estão totalmente vendidas antes de estarem prontas. Para cada unidade construída hoje no Leblon, temos uma lista de espera de três pessoas - diz Caldas.

Raridades no bairro, poucas casas ainda resistem aos apelos do mercado imobiliário. Com a iminente demolição na José Linhares 21, restarão ainda, nas quadras da praia, um conjunto de três casas na esquina das ruas Rainha Guilhermina e General San Martin, duas delas ocupadas por empreendimentos comerciais; uma na Rua Aristides Espíndola 19, onde funciona o tradicional restaurante Antiquarius; dois imóveis geminados na Avenida Delfim Moreira; e as casas de vila da Rua Leblon.

Leia a íntegra desta reportagem no GLOBO digital (disponível somente para assinantes)

Fonte: O Globo

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domingo, 28 de novembro de 2010

Sátira IPTU - Teoria da Relatividade

O reajuste do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) no início de 2010, de aproximadamente 24%, foi o item que mais contribuiu para a elevação do custo de vida da classe média do paulistano, de acordo com o levantamento da Fecomercio-SP.

Segundo a Federação, o Índice do Custo de Vida da Classe Média (ICVM) subiu 0,7% na comparação de fevereiro deste ano com o mês anterior.

Recebemos uma ilustração interessante "Teoria da Relatividade", que satiriza as visões que diferentes pessoas / instituições podem ter de um mesmo imóvel, finalizando com o assunto IPTU. As fotos abaixo divertem e nos fazem refletir sobre o real valor da propriedade. Confiram:


Sua Casa Vista por Você

Pelo Comprador

Pelo Banco

Pelo Avaliador


Pelo IPTU da Prefeitura

Fonte: C21 Brasil Blog.

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Mudança nos contratos de financiamento imobiliário





Apesar das facilidades em se conseguir um empréstimo, em média em 30 dias, a retomada do patrimônio, em caso de atraso nas prestações, está mais rápida. Se antes o processo durava anos na Justiça, hoje em menos de um ano o mutuário pode perder a casa e ainda todo o dinheiro investido no imóvel.

Prazos de pagamento mais longos e maior garantia de ressarcimento no caso de calote foram os motivos que levaram a Caixa a privilegiar os contratos de alienação judiciária, segundo Rodrigo Dorácio Silva, gerente de créditos próprios da Caixa. Nessa modalidade, a propriedade fica em nome do banco até o pagamento da última prestação, quando passa a ser do mutuário.

Desde 2004 nós já mudamos os contratos e hoje quase 96% são feitos por alienação. Isso deu mais garantia na retomada do imóvel por falta de pagamento, já que se o proprietário atrasa dois dias o pagamento, a Caixa já pode entrar com um processo de retomada do imóvel.

O banco tem direito de reaver o imóvel, já que ele é o proprietário e o mutuário tem somente o direito do uso. Se não pagou a prestação, ele [o banco] tem o direito de rescindir o contrato, sem a necessidade de uma ação judicial, como já é feito nos financiamentos de veículos.

Para renegociar um contrato, o mutuário deve comunicar imediatamente a Caixa, caso contrário com dez dias de atraso o nome já vai para o SPC/Serasa. Cerca de 2.000 contratos de financiamento em São Paulo estão nessas condições, segundo a Caixa. Nos casos que envolvem perda do imóvel o patrimônio vai a leilão e, no caso de ser vendido acima do valor do contrato, o montante é ressarcido ao mutuário, de acordo com Dornellas.

As recomendações devem ser levadas em conta na hora de contratar um financiamento, a dica dos especialistas é muita pesquisa e simulações do financiamento, de uma forma que não comprometa a renda em mais de 30%.

Fonte: R7 - 12/05/2010

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Como é feito o cálculo do IPTU

                        
 Imposto é calculado em cima das condições e da localização dos imóveis

Anualmente, boa parte dos proprietários de imóveis de todas as regiões do Brasil têm que encarar aquela que é uma das mais importantes taxas imobiliárias do país, o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). Na cidade de São Paulo, desde 2010, basta ter um imóvel com valor venal acima de 70.000 reais para fazer parte do pelotão de contribuintes cobrados pela prefeitura. A contribuição é tão tradicional dentro da rotina imobiliária do país que pouca gente sabe verificar se está pagando um imposto compatível com as condições estruturais do imóvel e da região em que ele está localizado.

Isso porque o tributo é definido com base no valor venal do imóvel, calculado a partir da Planta Genérica de Valores Imobiliários (PGVI) do município. Este documento oficial cataloga o preço médio do metro quadrado em cada via da cidade. Assim, para descobrir quanto você vai pagar de IPTU, basta aplicar ao valor venal da sua propriedade as alíquotas determinadas pela legislação municipal. Boa parte dos municípios adota o cálculo progressivo do imposto. "A alíquota é definida pelo valor do imóvel. Quando menor o valor, menor a alíquota", afirma Nelson Lacerda, advogado tributário do escritório Lacerda & Lacerda. Por exemplo, o proprietário de um imóvel avaliado em 500.000 reais que fica em um município cuja alíquota, para esta faixa de preço, é de 1,4%, irá pagar 7.000 reais de imposto.

Boa parte das confusões, no entanto, não está neste cálculo. Mas, sim, na definição das variáveis da fórmula. "A avaliação dos imóveis é feita de maneira massiva e há risco de distorções", afirma Amir Khair, consultor financeiro e ex-secretário de Finanças da Prefeitura de São Paulo. De acordo com ele, o custo do metro quadrado em cada região é definido a partir das melhorias de infraestrutura ou depreciação do local. "Por exemplo, fatores como construção de estações de metrô ou inauguração de shopping centers tornam a área mais valorizada", afirma. "Por outro lado, se é construído um pontilhão em frente a sua casa, o valor do IPTU deve diminuir". A qualidade dos imóveis também interfere nesta avaliação. "Se sua casa tem um padrão melhor que a do seu vizinho, você irá pagar um imposto maior", diz Lacerda.

O ideal, de acordo com o Khair, é reajustar o valor ano a ano. No entanto, muitas prefeituras retardam esse procedimento. O governo municipal de São Paulo, por exemplo, antes dos polêmicos reajustes de 2010, levou oito anos para atualizar as avaliações dos imóveis da cidade. "Nestes casos, é mais comum existir uma grande distância entre o valor venal e a realidade do mercado", explica o ex-secretário. A solução para evitar as distorções, segundo ele, seria estabelecer um limite para a alta do imposto - no caso paulistano, em 2010, ficou determinado que o IPTU poderia ser elevado em até 30% para imóveis residenciais e em até 45% para comerciais -, além de baixar as alíquotas. Em São Paulo, elas foram elevadas.

Diante da suspeita de aplicação incorreta do tributo, o ideal é recorrer à Justiça. Para isso, é preciso contratar um perito que comprove a suspeita e calcule o valor ideal a ser pago. "Prove com dados e peça uma liminar judicial para depositar o imposto ideal em juízo", explica Lacerda. Esta postura impede que você seja considerado inadimplente ou continue contribuindo com uma taxa abusiva.

Fonte: Talita Abrantes, de EXAME.com 03/04/2010


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sábado, 27 de novembro de 2010

CAIXA VAI LIBERAR CRÉDITO DENTRO DE IMOBILIÁRIAS


A Caixa Econômica Federal, que tem 76% do mercado brasileiro de crédito imobiliário, se estrutura para dar o maior passo para acelerar a concessão do financiamento da casa própria no país. Ela quer fazer com que o comprador de imóvel saia com o empréstimo aprovado dentro das imobiliárias e das construtoras, exatamente como acontece no mercado de veículos, em que o comprador sai da concessionária com carro novo, financiamento e seguro aprovados.

A Caixa prospecta acordos operacionais com as principais imobiliárias e construtoras do país e não descarta a possibilidade de comprar participações nessas empresas. O objetivo é manter a posição de mercado, quando os concorrentes se estruturam para crescer no setor.

"Precisamos de parceiros na geração do crédito imobiliário. São vários modelos: em alguns casos, pode aparecer via acordo operacional; em outros, a gente pode construir uma joint venture", afirmou Marcio Percival, vice-presidente da Caixapar, braço de participações da instituição federal.

A adesão da Caixa ao modelo de "correspondente imobiliário", em que os corretores de imóveis fazem 90% da origem de crédito imobiliário, tem o potencial de mudar a forma com que o financiamento da casa própria acontece no país.

O correspondente imobiliário terá treinamento para fazer simulações, esclarecer dúvidas, identificar e propor o melhor caminho de financiamento para cada cliente. Poderá inclusive receber e conferir os principais documentos, encaminhando tudo para aprovação interna do banco, que dá a palavra final. “O controle de risco é da Caixa. Você não vai deixar um correspondente ou um corretor de imóvel aprovar o crédito. Mas é inegável que ele tem um papel importante. A rede da Caixa é muito grande e não vai parar de fazer crédito. Nós vamos alavancar mais esse processo."

O modelo foi introduzido há três anos pelo Itaú, que fez parcerias com a Lopes e a Coelho do Fonseca, duas tradicionais imobiliárias. Na Coelho da Fonseca, 60% das vendas ocorrerão com financiamento imobiliário neste ano. Em 2008, só 20% das vendas tinham financiamento e, no ano passado, já eram 40%.

"Antes, o financiamento era para quem não tinha dinheiro. Hoje, é justamente para quem tem alta renda e dinheiro para pagar à vista. Por que pagar à vista, se você pode fazer um financiamento com o menor juro do Brasil? O cliente acaba financiando e guarda os recursos para aplicar", disse Cláudio Costa, gerente da Coelho.

A Caixa também busca sócios para atuar na parte operacional e na arquitetura do crédito, como securitização de recebíveis de crédito.


Ache Casas na grande BH.

PREÇO É DIFERENTE DE VALOR


Encontrar o preço de venda é mais difícil do que se pensa

Uma das maiores dificuldades que o mercado imobiliário, de unidades avulsas, é o desencontro existente entre os requisitos de interesse dos proprietários, quanto ao valor de sua propriedade e o preço de mercado.

Ocorre, na maior parte dos casos, que o proprietário tem uma noção romântica e emocional de sua propriedade, já que o adquiriu com muito sacrifício financeiro, levou muitos anos para quitar, realizou obras de instalação ou reformas com muito trabalho e despesas, fazendo tudo ao seu gosto e de sua família, por este fato estima um valor, geralmente alto em relação aos preços praticados no mercado com boa liquidez e pronta venda.

Ora, quando um comprador busca a aquisição de uma propriedade residencial , tem as suas pretensões, ampliadas, pois é muito natural que as pessoas queiram dar aos familiares o que de melhor pretendem e gostam.

É assim que os compradores sempre procuram requisitos além de suas possibilidades financeiras.

Está no trabalho técnico de um profissional da corretagem a competência de análise desses fatores para que possa encontrar o equilíbrio entre as partes.

Por existir uma grande diferença entre valor do imóvel e o preço de venda (preço de mercado) desse imóvel é que é necessário que o profissional realize uma perfeita análise de mercado e não uma avaliação patrimonial.

É o mercado que comanda os preços, pois, para se encontrar este ponto de liquidez, é necessário que se leve em consideração muitos e variados fatores, que podemos relacionar a seguir:

 Localização / Ponto / Vizinhança / Distância da praia / Poluição.

 Segurança / Infra-estrutura de serviços e lazer, no bairro e no edifício

 Oferta de transporte e comércio nas proximidades.

 Facilidade de acesso / Estacionamento / Garagem.

 Andar / Posição no andar / Vista / Elevadores / Insolação.

 Idade do imóvel / Qualidade da construção / Especificações.

 Estado de conservação da unidade e do edifício

 Benfeitorias / Previsão de reforma / Instalações.

 Conformação física (layout / planta-baixa) / Funcionalidade.

 Infra-estrutura de serviços públicos e privados.

 Situação jurídica e fiscal / Taxa condominial e IPTU / Foro / Laudêmio.

 Forma de pagamento / Prazo de entrega / Poluição ambiental.

 Análise da atual conjuntura de mercado / Previsão de modernização.

 Análise da relação entre oferta e procura e de custo operacional.

 Pesquisas realizadas junto ao mercado imobiliário da região.

 Outros diversos fatores usuais na formação de preço.

Fonte: Imobiliária Efetiva Blog
Autor : Prof. Ari Travassos
Corretor de Imóveis, Gestor de Negócios Imobiliários, Pós graduado em Direito Imobiliário, diretor do CECOI - Centro de Estudos da Corretagem Imobiliária e Diretor do Instituto Ari Travassos de Marketing Imobiliário.


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Imóvel seguro: entrevistas com ladrões confrontam conceitos atuais

Este post foi escrito para imóveis em praia, e também os dados foram feitos pela Polícia do Paraná, porém acredito que boa parte dos imóveis em Lagoa Santa compartilham do mesmo tipo de uso, o mesmo padrão e estilo de vida e conseqüentemente estão sujeitos a sofrerem os mesmos danos ou até mesmo o risco citado abaixo. Por isso acreditamos ser importante que leiam essa matéria.


”Pesquisas da Polícia Militar do Paraná realizadas com assaltantes atestam que imóveis cercados por muros altos oferecem certa tranqüilidade para o ataque”

Se você fosse negociar a venda de duas casas, sendo uma delas disposta em um terreno totalmente murado, e a outra, apenas cercada por portões baixos, visível por qualquer pessoa, em sua opinião, qual das duas ofereceria mais segurança a um pretenso comprador?
Se você optou pela primeira, talvez seja preciso rever seus conceitos sobre prevenção do crime através da arquitetura.

Muitos acreditam que residências com muros altos podem inibir a ação de criminosos, mas as estatísticas comprovam justamente o contrário.
Pesquisas da Polícia Militar (PM) do Paraná realizadas com assaltantes atestam que imóveis cercados por muros altos oferecem certa tranqüilidade para o ataque, visto que a ação dos bandidos não pode ser vista por alguém de fora da propriedade.
Quando se trata de conceitos arquitetônicos, a ocasião pode, sim, fazer o ladrão, à medida que proporcione fatores atrativos à ação desses criminosos. E o crime, na maioria das vezes, surge da oportunidade oferecida pela própria vítima.
Um imóvel ao lado de um terreno baldio, por exemplo, é preferência de 21% dos criminosos entrevistados pela pesquisa da PM do Paraná. Outros 20% afirmaram escolher locais com pouca luminosidade; e 18% preferem áreas com cantos escuros.
Assim, um bom começo para nos sentirmos mais seguros seria manter os ambientes bem visíveis e iluminados, uma medida simples que pode contribuir para minimizar a criminalidade.
Em geral, o levantamento da polícia também constatou que os bandidos são bons escaladores. Em 60% dos assaltos estudados, o método empregado pelo ladrão foi a escalada; e em 20% houve o uso de chaves falsas. No entanto, 12% dos moradores de casas assaltadas facilitaram a ação dos criminosos, deixando os portões abertos.
Imóveis com várias portas e janelas voltadas para a frente da casa, ao contrário do que parece, oferecem melhor proteção aos seus moradores. Afinal, dessa forma, quem entra ou sai da residência pode ser visto também por aqueles que estão passando na rua.
Além disso, verificar as guarnições e a resistência das portas e janelas externas é expediente necessário para evitar arrombamentos. Cada detalhe pode fazer a diferença e dificultar – ou contribuir para – a ação dos bandidos.
A alocação de espelhos em pontos estratégicos, a instalação de um número maior de trancas e cadeados atrasando o trabalho dos ladrões; a eliminação de escadas ou objetos nos quintais que possam otimizar o acesso ou a saída do imóvel são medidas comuns, de baixo custo e de responsabilidade de cada cidadão.
A arquitetura contra o crime visa eliminar as chances e é uma metodologia conhecida e utilizada em muitos países, e somente agora parece ganhar espaço nas discussões em nosso país.
Se o controle de acesso às residências, a vigilância natural e o reforço territorial forem levados em conta como estratégias para a melhoria da segurança, sem dúvida estaremos trabalhando pela garantia de nosso patrimônio – seja este o de bens ou de vidas preservadas.
É preciso estar atento para que o projeto arquitetônico de um imóvel não acabe contribuindo para o famoso ‘tiro no pé’ – como no caso do muro alto que, ao invés de evitar a entrada do ladrão, faz com que ele aja sem o risco de ser visto.
Existem boas práticas para preservarmos nossos “ovos de ouro”, sem que coloquemos, inadvertidamente, a raposa para tomar conta do nosso galinheiro.


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